2022年9月温哥华房地产市场报告

2022年9月温哥华房地产市场报告

2022年9月温哥华房地产市场报告

9 月份,大温地区各类房屋销量(Sales)同比大跌 46.1%,新上市(New Listings)同比下跌 18.2%,但房屋在售总量(Total Inventory)同比仅增加 1.6%,可见所谓 “新上市” 中有一定水分,有多少是重新挂盘,我们不得而知,地产局数据中心也没有提供相关数据。卖家仍不紧不慢,持币待购的买家想找到心仪的房屋也非常不易。网传的 “加拿大银行拍卖暴增” 也并未感受到(新闻讲的是实际是大多伦多地区的房市)。不过,在过去 1 年内买的房屋又采用浮动贷款利率的,在当前激进加息的环境下真的是压力山大。其中,公寓市场的表现略好于独立屋市场,毕竟绝对价值还是低了不少,这也都是加息惹的祸,具体表现如下。

独立屋市场:

大温地区 2022 年 9 月份独立屋成交 536 套,同比减少 43.9%,相比过往十年同期均值减少 41.9%;新上市独立屋数量 1,453 套,同比减少 9.6%;独立屋在售总量 4,467 套,同比增加 6.3%,但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,906,400,同比去年仍增长 3.8%,但相比 4 月份的高点减少 9.3%。

公寓市场:

大温地区 2022 年 9 月份公寓销售 891 套,同比减少 45.1%,相比过往十年同期均值减少 28.8%;新上市公寓数量 2,089 套,同比减少 25.2%;公寓在售总量 4,212 套,同比减少 8.9%,低于过往十年同期均值 18.1%;大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $728,500,同比增长 6.2%,但相比 5 月份的高点减少 6.6%。

总结:

人性是贪婪的,涨上去的价格很难下来,通胀相当顽固。10 月 6 日加拿大央行行长 Tiff Macklem 在对 Halifax 商会的演讲中强调了进一步加息的必要性和决心。本周四(10 月 13 日)美国公布的 CPI (消费者物价指数)同比增长 8.2%,高于预期。除去食品与能源的核心 CPI 指数更是同比增长 6.6%,创 40 年新高。原预期美联储年底再加息 125 个基点,有可能升至 150 个基点,甚至更高,加拿大央行可能不得不保持相对同步。 

通过加息不惜伤害经济与就业来把通胀控制到 1-3%(inflation-control target),经济硬着陆看来难以避免。不知以后如何定义我们可能即将面临的经济衰退(Recession),我姑且称之为后疫情高通胀危机。回顾一下在不算很久之前发生的次贷危机,我对那次全球金融风暴记忆犹新,梳理一下时间节点,希望对我们有一些启发。2006 年春季美国的房价开始涨不动了,并不断出现下跌,使用大量资金杠杆的房地产开始出现资不抵债,且不断恶化。2007 年 8 月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场,我是 2009 年夏天移民加拿大的,那时深刻感受到经济的萧条,就业市场的疲软。买房对于刚登陆的我们可谓是刚需,但我们决定先租房一年,等房价跌到底再买。结果呢,除了给房东贡献一年房租外,独立屋的基准价也在一年内上涨了 16.6%,真是损了夫人又折兵呀!

下图是大温地区各类地产 2005 年以来的 HPI 基准价走势图,长期趋势是向上的,2009 年 3 月 HPI 基准价价最低,由于 HPI 基准价往往延后于市场价的属性,实际房价触底应是在 2008 年的 12 月份。

下图是平均原价百分比(Average Percent of Original Price),大致是平均的售价/挂盘价,果然 2008 年 12 月的 89.2% 为历史最低,那时卖家一定很绝望,想尽快甩掉房地产这个包袱,结果割在了地板上。

下图是标普 500 指数的月线图,在那次的金融危机中,标普 500 指数从 2007 年的高点下跌了 58%,于 2009 年 3 月触底反弹;而目前的 S&P 500 指数已从 2022 年 1 月份的高点下跌了 28% (截止 10 月 13 日的最低点),然而,市场 “普遍” 认为仍未见底。股市是炒作预期的,通常比实际经济表现领先 6 个月左右,所以关注一下股市、债市的表现有一定的借鉴意义。

从上述图表、数据中可以看出所谓的市场底部通常产生于恐惧之中,2008 年的圣诞是房子最便宜的时候,可惜当时没几个人敢买的。巴菲特的经典语录 “别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪”,大多数人是做不到的,这也是为什么我在以往报告中多次提及 “Time the Market” 是很难的。 

我们仍在激进的加息通道之中,下图是加拿大自 2005 年以来央行的隔夜利率(Overnight Rate)(也称政策利率 Policy Interest Rate)与银行基本利率(Prime Rate)走势图(数据引用于网站 https://wowa.ca/banks/prime-rates-canada) 。应对次贷危机时加拿大央行是不断降息的,从 2007 年 7 月隔夜利率的 4.5% 逐步降低到 2009 年 4 月的 0.25%,而且维持了 1 年之久;目前,我们处于加息通道,加拿大统计中心将于 10 月 19 日公布上月 CPI 指数,将对随后 10 月 26 日的央行议息会议产生重要的影响,我们需密切关注。

除了紧密关注利率的走势变化,反应市场供需关系的市场在售总量(Total Inventory)的变化也非常重要。如下图,房地产市场的恐慌抛售情绪在 2008 年 9 月份达到最高(市场在售总量出现历史最高值),价格也在之后的几个月内见底。土地是不可再生资源,再加上移民的净流入,长期来看需求大于供给,但由于加息造成的短期波动也是难以避免的。

曾经说 “Cash Is Trash” (现金就是垃圾)的桥水基金创始人 Ray Dalio 改变他的观点了,特别是在当前货币紧缩(Tight Monetary Policy)的大环境之下。我觉得他说的并没错,只是稍有些马后炮。危机、危机,有危有机,你们怎么看呢?

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

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William Li
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2021年11月温哥华房地产市场报告

2021年11月温哥华房地产市场报告

2021年11月温哥华房地产市场报告

十一月,大温地区房地产市场表现继续让人“大跌眼镜”,各类房屋销量同比增加 11.8%,虽然新上市数量(New Listing)同比基本持平(-2.3%),但市场在售总量(Total Inventory)同比却大幅下降 38%,市场供需的平衡状况继续恶化,导致价格不断攀升。鉴于通涨压力而带来的升息预期,地产市场表现是最后的疯狂或是继续坚挺,我们市场参与者要采取何种策略,以下是我个人的一些浅薄看法,仅供参考。先看各类房屋的市场表现:

独立屋市场:

大温地区 2021 年 11 月份独立屋成交 992 套,同比减少 7.2%,但相比过往十年同期均值高 10%。新上市独立屋数量(New Listing)1,168 套,同比减少 2.8%。独立屋在售总量(Total Inventory)3,257 套,同比减少 23.8%,且低于过往十年同期均值 39.6%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,870,000,同比增长 20.8%,继续一路向北。

本人在 11 月递交过温西、本拿笔、列治文独立屋的 Offer,基本上都是在陪跑,最后成交价大都高于我们报价 20 – 40 万,难道买家们继续无视加息可能带来的价格调整(Correction)?我认为最主要的原因还是市场供给严重不足,尤其是各个区中间价位的独立屋,一旦有 “好” 的房屋投放市场,买家总是蜂拥而至,妥妥的一个卖家市场。

公寓市场:

大温地区 2021 年 11 月份公寓销售 1,828 套,同比增加 33.5%。公寓在售总量(Total Inventory)3,452 套,同比减少 44.3%。11 月份新上市公寓数量(New Listing)2,130 套,同比增加 2.5%。大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价 $752,800,同比增加 11.4%。

公寓的市场表现经常是滞后独立屋市场的,历史总是惊人的相似,但又不会简单地重复。独立屋市场在 2016 年中旬达到高点后,公寓市场开始走强,一直到 2018 年中旬。公寓作为首次购屋和投资的不二选择,即便是在加息的背景下,我个人也认为 2022 年公寓市场很难走弱。

总结:

我们已经多次谈过通货膨胀与加息的问题,上周,美联储决议加快缩减购债(Taper),并暗示在 2022 年加息 3 次。而目前,又多了一个令人棘手的问题:新冠变种(Omicron)的肆意传播,直接给已经困难重重的国际物流供应链雪上加霜,控制通胀谈何容易,而这种恐慌已经反应到了各国的金融市场,动荡加剧。这些对我们的房地产有什么影响呢?我认为独立屋市场的确涨得有点猛了,如果明年升息,贷款难度增加的话,势必会对房地产市场尤其是独立屋市场产生一定的影响,具体的时间点或者价格波动的幅度,我也不得而知。无论在何等市场条件下,我认为对于换房者,或者首次购房者,影响不是很大。最终决定房地产的价值还是市场供给(Supply)与需求(Needs)的关系,土地是不可再生资源, 供给有限;从长远角度来看,能否保持对于人力与资金的吸引力,则是加拿大地产长期繁荣的重要因素。

去年很多新的股票投资者还在嘲笑巴菲特的投资回报率时,现在是不是很悲催呢,很多成长型股票被腰斩甚至膝盖斩时,巴菲特的伯克希尔($BRK)仍在上周创造历史新高,还是他老人家笑到最后呢!当然,投资地产与股票也远不是 “长线是金” 那么简单,选房、选股与时机至关重要,既然我们难以控制时机,那么购买 “对” 的地产就是我们可以做而且必须做好的事情了?刚刚看到一则 “新闻”:印度某神童预言 “Omicron 是好兆头 疫情 5 月结束”,从来都对各类预言嗤之以鼻的我,倒希望他真的灵验。下周就是圣诞节了,祝大家平安、快乐!

 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年8月温哥华房地产市场报告

2021年8月温哥华房地产市场报告

2021年8月温哥华房地产市场报告

8 月 15 日,加拿大总理特鲁多宣布解散联邦议会,提前 2 年进行联邦大选,投票于 9 月 20 日举行。少数政府凭借有利的民调和加拿大大部分国民接种疫苗的一点点 “成绩”,妄想趁热打铁,夺取议会多数席位,不顾加拿大第四波疫情,浪费纳税人金钱提前进行选举,是非常自私的行为。相对于房地产业的投机现象,特鲁多先生是政治投机者,凡是 “投机”,就不可避免地面临着风险,小土豆最后是赔还是赚,现在还真难说。

言归正传,八月,各类房屋的总体表现与上一月份类似,由于新上市数量(New Listing)与市场总量(Total Inventory)进一步减少,虽然销量(Sales)比上月减少 5.3%,但仍然感受到了价格回暖。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 8 月份独立屋成交 951 套,相比去年同期减少 14.1%,与过往 10 年同月均值基本相当。新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期减少 33.1%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,046 套,相比去年同期减少 19%,但大大低于同期过往 10 年均值 35.6%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,807,100,相比去年同期增长 20.4%,相比 6、7 两月稍有增长。

土地是不可再生资源,而且很多独立屋被并购发展成密集型住宅,这就使独立屋的市场在售总量(Total Inventory)不断减少,以上数据不难看出这一点。进一步挖掘过去 15 年的数据,独立屋在售总量(Total Inventory)与新上市数量(New Listing)均为最低,难怪看到了价格的回升。9 月将进入秋季行情,随着卖家回归,新上市数量的增加,行情如何演绎我们将拭目以待。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 8 月份公寓销售 1,631 套,相比去年同期增加 22.2%。公寓在售总量(Total Inventory)4,148 套,相比去年同期减少 35.3%。8 月份新上市公寓数量(New Listing)2,146 套,相比去年同期减少 26.4%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价  $735,100,比上月略低。

公寓市场的表现继续完胜独立屋市场,尤其体现在销量与价格增幅方面。由于疫情的影响,不同区域的公寓表现大相径庭,例如 UBC 公寓价格随着开学大幅反弹,温哥华周边城市天车沿线的公寓也涨幅不小,反倒是 Downtown 公寓价格仍未见到多少反弹,我上月写过的《UBC 公寓、联排别墅投资攻略》有这些方面的数据比较。新冠终究会过去,据说莫德纳疫苗会在年底推出流感与新冠的混合剂疫苗,所以我认为 Downtown 会有补涨的潜力,其实,关于疫情对于公寓的投资影响我自去年 8 月份地产报告中就在持续关注着。

总结:

房地产政策无疑是各个政党竞选的重要纲领之一,由于政策制定是在联邦层面的,所以我不认为会对加拿大已经热得烫手的多伦多、温哥华地区有大的影响,反而省、市政府级别的政策会更有针对性。在各个政党的竞选纲要中,其中自由党(Liberals)和保守党(Conservatives)都提出了 2 年内禁止海外买家购买加拿大民用房地产;新民主党(NDP)提出全国范围内 20% 的海外买家税(目前已经在大温地区实施)。具体细节可以点击 Summary of Housing Promises from Canada’s Main Political Parties- Steve Huebl

借着大选我多说几句,2017 年底温哥华市政府决定在 Marpole 区为流浪与吸毒者建造临时避难(Temporary Modular Housing),位于 W 57 街 Heather St 与 Cambie St 路段,很多附近的家长以孩子安全为由极力抗议,其中很多华人面孔,官司一直打到加拿大最高法院,结果怎样呢?避难所早已建成入住,加拿大最高法院也驳回了上诉。最近也有一个类似的案例,位于温哥华富人区 West Point Grey 的 Jericho Hostel (青年旅馆)于 2020 年 10 月被批准改建成无家可归的庇护所,结果 2021 年 2 月份被取消了。这个过程没有看到声嘶力竭的抗议,这个区住着不少富有的西人家庭。举这两个案例,让大家感受一下背后的政治博弈。

从政治到房地产,都在一定程度上体现了我们华人的特点,不 “感兴趣” 政治,“不管黑猫白猫,能捉到老鼠就是好猫” 的理论还是深入人心的。我在上期的地产报告中聊过所谓的 “投资心法”,今天再借着联邦选举之际谈谈房地产的投资与投机。可以说地产投机也是投资的一种,合情合法,只不过这种投资周期较短,潜在回报大,但风险更大,弄不好白忙活一场甚至亏钱。举几个近期发生在我身边的例子:

  1. 4261 W 1*TH AVE:2021-06,$6,800,000 成交;2021-08,以 $7,388,000 挂牌出售
  2. 1969 DRU****D DRIVE:2021-04,$$8,988,000 成交;2021-08,再次以$8,988,000 挂售
  3. 7162 WILT****E STREET:2021-04,$4,450,000 成交;2021-08,再次以 $4,880,000 挂售
  4. 3825 W 1*TH AVENUE:2019-08,$2,188,000 成交;2020-09,$2,378,000 再次成交;2021-05,再次以 $2,980,000 挂售

我不清楚这些交易背后的故事,贪婪与恐慌让买家与卖家或赔或赚,回头想想也挺无语的。我们一辈子都在忙碌着,忙着赚钱,忙着给孩子花钱,美其名曰是投资未来,期望以后有好的回报,只可惜,这种投资回报往往不是成正比的,也难以衡量。相对而言,房地产的长期投资回报还是相当稳健的,至少可以有效地抵御通货膨胀。简单的生活可以带来知足与快乐,投资也是这个道理,选好股票长期拿着,不比那些快进快出回报来得差。房子不仅是投资工具,更是家,拿最近热播的电视剧《乔家的儿女》(The Bond)中大哥乔一成的话  “家是外人拆不开的,顶多就是金蝉脱壳,房子是外壳,家人在哪,哪就是家……” 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年6月温哥华房地产市场报告

2021年6月温哥华房地产市场报告

2021年6月温哥华房地产市场报告

富人排队去太空,先是维珍老板 Richard Branson 于 7 月 11 日拼了老命上太空体验了约 4 分钟失重,顺便割了把韭菜($SPCE 😧),再是亚马逊老板 Jeff Bezos 计划在 7 月 20 日乘坐自家公司 Blue Origin 的飞船太空兜风,我们老百姓也都想利用假期好好休息,各地宾馆一房难求。 同样的现象也发生在了地产市场,卖家不急着上市出售,买家也开始心平气和,抢不到 offer 也不强求。六月,大温地区各类房屋销售量 3,776 套,相比上月减少 11.8%,同时,新上市也比上月减少 17.4%,HPI 基准价相比上月略微上升。供需、价格相对处于平衡状态。我们先来看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 6 月份独立屋成交 1,272 套,相比去年同期增加 46.4%,但自 3 月份以来销量逐月减少。6 月份新上市独立屋数量(New Listing)与销量保持同步节奏,也呈逐月递减状态。独立屋在售总量(Total Inventory)4,844 套,相比去年同期略增 4%,但大大低于同期过往 10 年均值 25%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100,相比去年同期增长 22%,比上月略高。

如同我上期报告提及,暑期三个月的销售会相对平淡,但价格稳定,我仍旧这么认为。从独立屋在售总量(Total Inventory)的从图表上来看,过去 10 年呈不断下降趋势。土地是不可再生资源,随着大温哥华地区人口的增加,越来越多的独立屋被收购(Land Assembly)发展成密集型住宅,不久的将来会出现一个见怪不怪的现象,破旧的独立屋成为了“奢侈”品。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 6 月份公寓销售 1,778 套,相比去年同期增加 60.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,824 套,相比去年同期减少 9.6%。6 月份新上市公寓数量(New Listing)2,828 套,相比去年同期基本持平。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价 $737,600,继续创历史新高。

跟独立屋的市场表现类似,公寓也逢 “假期” 模式, 近期投放出来的新建公寓也被市场消化得差不多了。注意到一个现象,开发商们已经开始跃跃欲试,不断有新的楼花预售出现。开发商在 Time the Market,他们对市场的嗅觉灵敏度高于我们,他们是生意人,我们是消费者😀。

总结:

最近有朋友问我到底是投资独立屋或公寓的问题,独立屋长期回报不错,但比较操心劳神,需要自己管理维修,当然也可以付费请专业公司管理;投资公寓,租金回报高、现金流压力小,很多事情由 Strata 管理,个人操心的事情较少。所以,投资独立屋或是公寓真是萝卜青菜各有所爱,应该以每个家庭的实际情况和 Lifestyle 为出发点,没有最好的,只有更适合的。

我们仍在经历着疫情,希望是真正的疫情末期。自去年 3 月份以来,股市与房产表现让人们大跌眼镜,我们称之为“疫情”行情。以美国为首各国央行从去年开始无限量 QE,超低利率。但随着疫情的改善与资金流动性的泛滥,通货膨胀让人们日渐担忧。美国本周二(7 月 13 日)早公布的消费者物价指数(CPI)为 5.4% 超过预期的 4.9%,美股立刻出现紧张情绪,中小盘成长股被抛售;然后,今日(7 月 15 日)公布的美国续请失业金人数为 324.1 万,好于预期的 330 万,而且是疫情后最佳,好结果让人 “大失所望”, 担心美联储提前缩表加息。

打个比喻,公寓、独立屋、股市等就像一个家庭的兄弟姐妹,性格鲜明各异,我们作为家长(投资人)要充分了解与尊重每个人的不同特点,既不厚此薄彼、又不拔苗助长,不能老大没教育好,就把宝压在老二身上,而应该因材施教,让每个孩子发挥自己最大特点,才会达到最佳状态。当然,管理好我们的健康才是重要的,这辈子有的是做不完的事情、赚不完的钱,万一你也有钱去太空玩玩的时候,只恐怕身体消受不起。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年5月温哥华房地产市场报告

2021年5月温哥华房地产市场报告

2021年5月温哥华房地产市场报告

截止今天(June 12, 2021),加拿大已有 63.912% 的人口接种了至少第一针新冠疫苗。地产市场是从疫情开始一发不可收拾的,当时各国央行无限量 QE, 大量印钱,谁需要就以极低的利率借给谁。加拿大也不例外,但加央行在 4 月份率先宣布缩减 QE,并把加息预期从 2023 年提前至 2022 下半年

响应加拿大央行号召,五月,大温地区各类房屋销售量 4,281 套,相比上月减少 12.9%,HPI 基准价继续上升,但增速开始放缓,值得注意的是,5 月销售中间价(Median Price)相比四月稍有拐头向下。HPI 基准价的计算是有些延后的。 随着我们对控制疫情越来越乐观,家庭聚会(Party)即将自由,另一个 Party (房地产)似乎要开始冷淡了,是这样吗?我们来看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 5 月份独立屋成交 1,434 套,相比去年同期(疫情封锁时期)增加 163.6%,相比上月减少 13.8%。独立屋在售总量(Total Inventory)5,033 套,相比去年同期增加 15.3%,低于同月 10 年均值 21%,相比上月增加 5.6%;5 月份新上市独立屋数量(New Listing)2,634 套,比上月减少 17.3%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,800,600,相比去年同期增长 22.8%,继续刷新新高。

从图表上来看,独立屋的销量在 3 月份形成一个近期的高点,5 月份相比 3 月份销量降低 27%,同时新上市(New Listing)也基本上同步降低,独立屋市场的需求与供给达到相对平衡的状态。抢 Offer 现象降温不少,但好的资源一旦上市,买家还是不客气的。市场的偏好逐渐向刚需类倾斜,以温西独立屋市场为例,2021 年以来的销售独立屋的中间价位是 $3,405,000,5 月份的中间价为 $3,299,000。我认为未来三个月(暑期是传统淡季)销售与新上市都会进一步减少,但价格维持稳定。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 5 月份公寓销售 2,046 套,相比去年同期增加 212.4%。公寓在售总量(Total Inventory)4,740 套,相比去年同期增加 1.6%,基本平稳。5 月份新上市公寓数量(New Listing)3,270 套,相比上月略微减少 4.9%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价 $737,100,价格趋势与独立屋基本保持同步,为历史新高。

我们都知道这波行情来自于疫情初始对于独立屋的热捧,相对于独立屋 HPI 基准价 Year To Year 22.8% 的增幅,公寓只有 7.9%,而且不同区域市场表现差异较大。不考虑绝对价值,仅从投资回报的角度,独立屋还是胜出公寓一筹的,土地是不可再生资源,在主路、天车沿线不断被发展成更高、更密集的公寓,独立屋的土地资源越来越少。所以每当独立屋被炒得过热的时候,公寓就会在后面来一波行情。

总结:

我在上期报告提及房产是抵御通胀的不二选择。 上周在台湾京园点了一份“金牌卤肉饭套餐”, 20 加元再加小费,这是我自 2009 年来加拿大以来每去Burnaby 必去的餐厅,不记得多长时间之前,这份套餐也就 10 元左右。Inflation is REAL, 不知不觉, 而且别无选择,最近大家收到的地税账单都应该涨了不少吧,除了一声叹息,还是积极支付掉了。 加拿大 5 月公布消费物价指数 CPI 为 3.4%, 再来看 TD 银行的贷款利率,5年浮动只有 1.55%,比通货膨胀还低 1.85%,难道是银行借钱让你去赚钱?只能说 Cash is really trash, especially large amount in the bank。好好算算,这里面还真是有不少投资机会呢。

Number of Licensed Realtor in BC
VS Greater Vancouver HPI Price (All Types)

下面再换个新的角度。BC 地产协会有本省地产经纪的数据,截止 2021-03-31 BC 省注册地产经纪 (Real Estate Sales)24,140 名,近BC 省总人口大致 5‰。随着地产市场的冷热变化,地产经纪的数量也在跟着变化,可以看出 2018 年中旬房地产 HPI Price 达到历史最高,那时的注册人数也相对最高(从我能看到的数据范围内),后来由于政策影响,2019 年 9 月份,地产跌到谷底,而在之后 9 个月内,注册经纪数量逐渐减少到最少,目前的这波行情又开始吸引新的地产经纪从业。 本人自 2014 年成为注册经纪以来,虽然是一个 Rewarding 的行业,但其中冷暖自知,建议新入行的朋友,要耐心、不断学习,眼光放长远,会有不错回报。

暑期将近,相信市场也会慢一点,毕竟所有人都在家憋了太久,是不是要一路向北,约一个 ^-^

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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William Li
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