6 月份是暑假的开始，传统上是销售淡季，今年的 6 月在通胀、加息、经济衰退的阴影下显得尤为 “萧条”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 34.8%，环比上月减少 15.9%；新上市数量同比减少 10.3%，环比上月减少 17.4%；市场在售总量同比减少 11.8%，与上月基本持平。

上期地产报告中我引入的下列公式： “ 市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）” 正说明这个现象，新上市减少，卖掉的也不多，市场还是那么多存量（Supply)。当人们的购买欲望减弱，自然就反应到价格上了。6 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,235,900，相比上 2 个月降低了 2.3%。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 6 月份独立屋成交 667 套，同比减少 47.5%，相比过往十年同期均值减少 43.1%。新上市独立屋数量 1,923 套，同比去年减少 3.8%，环比上月减少 15.2%。独立屋在售总量 4,649 套，同比减少 9.5%，低于过往十年同期均值 22%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,058,600，同比增长 13.4%，环比上月继续下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 6 月份公寓销售 1,326 套，同比减少 25.4%，相比过往十年同期均值减少 8.9%。新上市公寓数量 2,501 套，同比减少 11.5%，环比上月减少 16.2%。公寓在售总量 4,344 套，同比减少 14.9%，低于过往十年同期均值 15.9%。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价  $766,300，同比增长 12.7%，环比上月减少 1.7%。

总结：

加息直接影响到人们的支付还款能力，对比上面数据，不难看出同为难兄难弟但公寓市场的表现稍好于独立屋市场。我最近尝试过两个 Offer, 结果都是 7、8 个买家在抢，无奈输给了加价很猛的无条件 Offer。如此暗淡的市场怎么会这样？事实既然存在就有它的的合理性。这两个位于 Richmond 的 2 房 2 卫水泥公寓，虽有一定年头，但地段、房型与保养都不错，而且卖家经纪以相对较低的价格挂牌来吸引竞价，最终谨慎且犹豫的买家们还是挺身而出。

本周三（7 月 13 日)，加拿大央行大概率加息 75 个基点，而且之后仍会继续加息来应对通胀。这些都已不是新闻了，大家也都接受了冒一定牺牲经济的风险来控制通胀。若 CPI （居民消费价格指数) 被控制到一定的合理范围，而且加息导致的就业问题和经济衰退问题相继出现，则很可能是央行考虑停止加息、甚至减息的时候。常有买家问我 “房市什么时候可以进去抄底？” ，这时便是良机，但这个时机难以预测，无论是谁？加拿大房地产的实际需求是有的，只是大家都在自觉、不自觉地等所谓的最低点，但当低点真正来临的时候，大多数人是把握不住的。以我本人为例，我是 2009 年夏天移民加拿大的，受 2007、08 年金融危机的影响，加拿大地产在 2009 年底跌至最低点，为此我们特意租了一年的房子，计划捡到更便宜的 Deal，结果等到来年时，价格已经反弹不少，而且白白贡献给房东一年房租，损失着实不小。

目前的房价总体仍在走低，何时是拐点我们不得而知。对于买家我建议类似股票买卖的左侧交易法，积极地了解与追踪自己的目标市场，这样机会来时才不会轻易错过。市场好的时候，我们难以抢过别人，市场淡的时候，又不敢出手，机会来了就白白失去。买房子最挑战的部分是买到 “对” 的房子，而不是仅仅 “好” 的价格，Mr. Right 经得住时间的考验👍。 

在目前的买方市场，卖方的确是相对难受的。建议卖家保持良好的心态，从自己的实际资金状况和需求出发，如果卖房是为了置换房产，即使降低价格，同一市场下运作，并非吃亏，灵活运用资金、分散投资，比硬等自己想要的价格更加实惠，毕竟时间成本是很高的。

“危机” 这个词由 “危险” 和 “机遇” 两个词组成。据说美股近半年多的表现是 50 多年来最糟糕的一次，反过来可以说是很多人一辈子都碰不到的 “机会” 呀，不是吗？我们都听过传奇投资人巴菲特的名言 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。人的本性是贪婪的，总想买的时候最便宜，卖的时候是最高价，就这样大多数人被割了韭菜。

现代社会让人们很浮躁，滑短视频很放松，我仍在坚持写这种文字类博客老旧的东西，从整理数据到完成文章需要 2 天时间，而编辑一个短视屏发布在抖音、视频号上，可以分分钟搞定，我图啥呢？ 🤔

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
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5 月份，大温地区各类房屋销售同比去年减少 31.6%，新上市数量同比减少 10.3%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,261,100，同比增长 14.7%，但环比上月已经开始降低了。 HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经从 2 月份以来持续下跌，其中 5 月份下跌明显，环比上月下降 5.4%。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线继续交叉向下，独立屋市场的平均原价百分比环比从 2 月份的 105.8% 下降至 99.2%, 坐实买方市场的事实。从本期报告开始，我会更加关注市场在售总量与新上市、已售的关系变化，因为他们直接反应了市场供给与需求的关系，进而影响价格。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 5 月份独立屋成交 800 套，同比减少 44.1%，相比过往十年同期均值减少 35.8%。新上市独立屋数量 2,267 套，同比去年减少13.9%，环比上月略增 2.8%。独立屋在售总量 4,512 套，同比减少 14.6%，低于过往十年同期均值 23.4%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,093,600，同比增长 15%，环比上月已经开始略微下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 5 月份公寓销售 1,606 套，同比减少 21.5%，仍相比过往十年同期均值高 5.9%。新上市公寓数量 2,986 套，同比减少 8.7%，环比上月略增 4.9%。公寓在售总量 4,187 套，同比减少 16.5%，低于过往十年同期均值 17.8%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价  $779,700，同比增加 15%。

总结：

为了对抗糟糕的通胀，美联储 6 月 15 日宣布加息 75 个基点，是自 1994 年来最大力度，简直是为了抑制通胀而不惜牺牲经济的节奏。美联储主席鲍威尔在稍后的记者问答环节更显得小心翼翼和缺乏自信，不断强调俄乌战争和中国封锁这些 “不可控” 的因素。加拿大央行大概率会在 7 月 13 日效仿加息 75 个基点，目前的 5 年期固定贷款利率 在 5.25% 左右，加上年底前还有几次加息，大大消减了市场购买力与购买欲望。这就是对比上述独立屋市场与公寓市场，为什么绝对价值相对高的独立屋市场对比公寓市场显得更为惨淡。

通胀、利率的走势变化既顽固又扑朔迷离，就连这些经济学家、华尔街大佬们也是头痛不已。所以我们弃繁从简，直接关注市场供给与需求的变化。市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）。我们注意到销量不断减少，但新上市并没有大幅增加（卖家并未恐慌销售），导致了市场的在售总量自 2021 年 12 月来逐步增加，但仍然低于过去 10 年的平均水平。 我们会继续紧密关注。

下图显示了自 2005 年以来大温地区各类型房屋的市场在售总量的变化，由于 2007 年 4 月爆发的美国次贷危机进而造成的全球金融危机，大温地区在售总量在 2008 年 9 月达到峰值，大温地区的房产价格在 2009 年初跌到谷底。之后，在售总量总趋势逐步降低，价格也不断创新高。

配合在售总量的变化，当然是市场的需求了。若加拿大的人口持续净流入的话，将长期支撑与刺激本地的地产市场。 CTV News 昨日报道，加拿大移民申请案例积压到 240 万件，仅上月就增加 25 万件。看样子房产需求还是有的，在升息的大环境下，很多买家在等低价入手，但房东又把还贷增加的压力转移到房租上，一方面支付高额房租，一方面房价又跌得不够快，还真是两难呢！

我曾多次讲过，Time the Market 很难，万一俄乌太平了，油价掉下来了，通胀也回落了，央行决定缓慢加息了，买房子又要抢 offer 了。趁现在，锁定利率、规划好财务、积极地研究市场、了解房子特点，等到想买的时候，自然就会信心十足的。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022 年 3 月各类房屋销售同比去年减少 23.7%，新上市数量同比减少 18.3%，市场在售总量同比去年减少 22%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500，同比增加 20.7%，市场的供给与需求近于平衡，所以保持了量减价平的状态。 

市场强弱究竟如何，在本月报告中我将引入一个新的指标：Average Percent of Original Price（平均原价百分比），高于 100% 说明平均售价大于要价，市场相对较强，属于卖方市场；低于 100% 说明平均售价低于要价，市场相对较弱，属于买方市场。当然，这个数据与卖家定价策略有关系了，但在足够的数据基础上可以反映一定的市场强弱问题。我们先看一下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 3 月份独立屋成交 1,307 套，同比减少 33.7%，相比过往十年同期均值仍高 4.7%。新上市独立屋数量 2,390 套，同比去年减少 29%，但环比上月增加 24.3%。独立屋在售总量 3,459 套，同比减少 15.2%，低于过往十年同期均值 32.4%。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,118,600，同比增长 23.4%，价格继续向北。

公寓市场：

大温地区 2022 年 3 月份公寓销售 2,313 套，同比减少 14.2%，相比过往十年同期均值高 42.5%。新上市公寓数量 3,272套，同比减少 6.6%，环比上月增加 24.2%。公寓在售总量 3,246 套，同比减少 26.3%，低于过往十年同期均值 28.3%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价  $835,500，同比增加 16.8%。

总结：

下图是平均原价百分比（Average Percent of Original Price），100% 代表平均售价等于要价，数据范围采自 2016-01 至 2022-03，蓝线代表独立屋市场，红线代表公寓市场。从 2016-06 至 2020-08 以来大温地产总体较弱，公寓市场比独立屋市场稍强一些，市场偏向于买方；2020 年中旬人们从疫情封锁中苏醒过来，独立屋市场一骑绝尘，开始飙升并领先于公寓市场；直到 2022-02 红线与蓝线开始拐头向下，独立屋市场拐头幅度大于公寓市场，并于 2022-03 交叉。这大概就是公寓市场表现滞后于独立屋市场的表现吧。

前天（2022-04-13）加拿大央行宣布将基准利率上调至 1%，20 多年来第一次上调 50 个基点。人们总是喜欢买涨不买跌的，这从人们对加息的预期和市场成交量不难看出。市场的调整是一种正常的经济表现，但调整的时长与幅度很难预测。至少从目前的数据我没有看出市场价格会有较大的调整，各类房屋的市场在售总量都大大低于过往 10 年均值，我会紧盯市场变化，每月给大家更新。

其实，在我的报告中一直 “忽略” 了影响房地产市场的一个因素 – 政治，不是不重要，而是我不擅长，我在中学时代学过一门课叫 “政治经济学” ，我当时就搞不太懂，高考时全靠死记硬背，政治这门课居然差点不及格，拉了我不少总分。 到底是政治决定经济，还是经济决定政治，我至今仍未搞太明白。我们生活在同一个地球村，却被分成了无数个部落，有些地方遭受战争，有些地方遭受饥荒，当你有很多钱，却买不到吃的，房子再贵，却不能出门，讨论财富、房价还有 TMD 的意义吗？

说到底，人的需求也不高，有空气、阳光、食物、有个地儿居住、最好还能在后院种种菜不就行了吗？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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