9 月 20 日，加拿大联邦大选结束，特鲁多领导的自由党获胜，比 2019 年大选时仅增加了 3 个席位，仍然是少数党政府，却花费纳税人 6 个多亿。竞选中提到的那些纲领已被人们逐渐淡忘，这么多钱花在哪里不好呢 😶？中文有句 “偷鸡不成蚀把米” 指的是弄巧成拙的意思，只不过 They Don’t Care （特地搜了一下这句谚语的英文好像是 “Go for wool and come home shorn”）!

言归正传，九月份，政客们口中各种抑制房价的举措丝毫没有影响人们投资地产的热情，大温地区各类房屋销量环比上月基本持平，虽然同比去年减少 13.3%，（去年是受疫情影响特殊的时期），但相比历年 9 月份销量是绝对是一个不低的数字。而且，9 月各类房屋新上市数量（New Listing）同比减少 19.1%，市场在售总量（Total Inventory）同比减少 30.9%，我们看到了地产价格的明显翘头，说明房地产需求旺盛。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 9 月份独立屋成交 958 套，同比减少 27.4%，相比过往 10 年同月均值高 3.3%。新上市独立屋数量（New Listing）1,609 套，同比减少 21.2%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,009 套，同比减少 19.5%，但大大低于同期过往 10 年均值 36.8%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,828,200，同比增长 20.4%，相比暑期有明显增长。

虽然 9 月卖家数量相比上月大增 30%，但当月新上市独立屋数量（New Listing）是 2005 年以来最低，人们越发认为地产是个好东西了，惜售心理加上土地资源不可再生的属性，导致市场需求与供给的天平单向倾斜。特别是各个区域的中间价位独立屋，暑假中暂时消失的抢 Offer 现象又回来了。

公寓市场：

大温地区 2021 年 9 月份公寓销售 1,626 套，同比增加 1.9%。公寓在售总量（Total Inventory）4,389 套，同比减少 34.4%。9 月份新上市公寓数量（New Listing）2,791 套，同比减少 14.3%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $738,600，同比增加 8.4%。

相对于独立屋市场量跌价涨的情况，公寓市场是量增价涨。公寓销量相比多往 10 年同月均值大增 37.5%。销售的强劲增长，不断消化市场公寓供给总量。我曾在 2018 年 2 月份在 Downtown 参加过一个由 BC 省一些地产大佬们召开的 “To Build or Not to Build” 的关于地产市场的研讨会（主要针对新开发公寓），根据当时的市场条件，这些地产 GURU 们多数建议 “Not to Build”，因为公寓市场当时已经出现过热的现象。3 年多以来，现在的楼花预售（Pre Sale）还是那么热，我相信虽然他们当时倾向 “Not to Build”，但并未停止囤地的行为。

总结：

既然自由党再次执政，我们先来看看他们在大选时关于地产的一些承诺：

• 暂时在两年内禁止海外买家（Ban new foreign ownership），海外买家在 2020 年仅占了全部销售的 1.4%，所以我认为影响有限。
• 禁止暗标（Ban on blind bidding），暗标是目前通常的做法，在购买过程中我们无从知晓他人的报价，虽然有些弊端，但我也不清楚政府会如何去做。难道是我以前在新西兰经历的房屋拍卖（Auction）吗？至少我可以告诉你，竞拍的滋味对于买家来说也不好受。
• 设立反炒房税（Establish an anti-flipping tax ），特别是 在 12 个月内再售的房屋。房屋一买一卖涉及到的交割税（Property Transfer Tax）和经纪费（Commission）已经在房屋总价的 5%了，目前仍无法知道政策细节，我相信本身 Flipping 的比例很低，再加上上有政策下有对策，别人在刚过了 12 个月就卖呢？

当然还有其它的一些政策，我就不一一赘述了，总体上我不认为对控制房价有多大的作用。

我曾在 4 月份地产报告中就讲过房地产与通货膨胀（Inflation）的问题，并提供了房地产可以抵御通胀的数据依据。的确，自疫情以来，以美国为首的发达经济体大肆印钱，并维持超低利率，直接推高了通货膨胀。美国周三（Oct 13）公布的消费者物价指数 （CPI） 为 5.4%，当晚公布的美联储会议纪要已经基本上没有悬念地在 11 月份开始缩减购债规模。但美联储仍坚持通胀是暂时（transitory）的观点，对加息仍是小心翼翼，之前称不早于 2023 年第一季度，而业界已经预测最早在 2022 年下半年加息。尽管如此，规模小的西方发达经济体已经在加息的道路上迫不及待了，自挪威 9月23 日第一个宣布将基准利率（Benchmark Rate）从 0 提高至 0.25%,  新西兰央行也于 10 月 6 日提高利率至 0.5%。

加拿大仍然维持基准利率（Benchmark Rate）0.25%，最新公布的 CPI 为 4.1%（自 2003 年以来最高），以 TD 银行最新网上公布的 5 年封闭式浮动利率仅 1.55% 为例，这个利差为负的 2.55%, 相当于银行亏钱给你赚钱，这样想控制房价不上涨实属不易。当然我们已经在加息的道路上了，很多人又开始担心房价下跌，我觉得大可不必吧，首先加息是一个缓慢且循序渐进的过程，利率只是决定房地产的因素之一，最终房价还是由市场供需关系所决定，如果你可以自由选择在世界上这几个城市居住，温哥华、奥克兰、悉尼、上海、纽约、温尼伯（Winnipeg），卡尔加里（Calgary），你越想去哪里生活，那里就不会便宜的。

最近全球热播的鱿鱼游戏（Squid Game）充分暴露了人的贪婪与狭小，我们都生活在一个局部的空间，看到的东西也往往比较片面。比如，最近发生的国内限电的事情，就有很多不同认知，有说煤炭涨价、有说需要改善环境的、也有说在下一盘大棋的，我真有点晕了。再比如，中国于 9 月 25 日宣布 “所有加密货币相关交易都属于非法金融活动”，而美国首个比特币期货 ETF $BITO 有望在下周开始交易，目前美国证券交易委员会（SEC）仍有在最后一分钟内否决的可能。同样一个东西，有人说不好的，也有说是数字黄金，好东西。说回到房子，有人说现在是买房子的好时候，长久升值抵御通胀等等，也有人说现在是卖房子的好时候，要加息了房价会跌的，不妨再等等，这本身是矛与盾的问题，买与卖，从自己实际需要出发，Timing the Market 真的很难！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
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七月，经历了百年一遇的炎热，各类房屋新上市数量（New Listing）相比去年同期和上月都大幅减少，销量（Sales）比上月减少 11.7%，显然，很多买家、卖家无心恋战，温哥华房地产市场正式进入假期模式。然而，独立屋与公寓的表现可谓大相径庭，相对于独立屋市场不紧不慢的节奏，公寓市场却出现一番热闹的景象，抢 Offer 屡见不鲜，我们姑且称之为 “后疫情” 行情。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 7 月份独立屋成交 1,050 套，相比去年同期减少 7.1%，与过往 10 年同月均值基本一致。新上市独立屋数量（New Listing）相比去年同期减少 29.4%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,400 套，相比去年同期减少 8.8%，但大大低于同期过往 10 年均值 32%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100，相比去年同期增长 21%，与上月一致。

以上数据不难看出，曾经炽热的独立屋市场逐渐回归理性，销量（Sales）伴随着新上市（New Listing）与市场总量（Total Inventory）的同步减少，市场价格变动平缓。我认为这种平稳的态势将要持续一段时间，位置好、屋况佳的独立屋会继续受到市场青睐，而所谓 “不够完美” 的独立屋会面临一定的价格压力。

公寓市场：

大温地区 2021 年 7 月份公寓销售 1,675 套，相比去年同期增加 19.5%。公寓在售总量（Total Inventory）4,476 套，相比去年同期减少 24.5%。7 月份新上市公寓数量（New Listing）2,335 套，相比去年同期减少 21.1%。大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价  $736,900，比上月略低。

公寓市场本月的表现让人眼睛一亮，毕竟独立屋市场已经疯狂近一年了，公寓也要补涨一下了。前些年的预售公寓逐步建成并投入市场，炎热的天气让人们更加钟情带有中央空调的水泥公寓。 随着疫情的改善和人们对病毒的逐渐麻木，还有公寓便于管理、现金投资回报优于独立屋的特点，让人们又把宝压到了公寓身上。

总结：

我在之前的地产报告中分析过各种影响房地产市场的因素，包括通货膨胀、贷款利率、政府地产政策走向，人口流动等等。去年疫情开始的时候，我开始关注股票证券市场，着实成了韭菜大军的一员，我发现人们在投资房地产时的心理与买卖股票有异曲同工之处，结合自己的经历我就多啰嗦几句，所谓投资 “心法” 😀。

我们每个人都无形中受到市场情绪（Market Sentiment）的影响，来自标题新闻、地产同行们的叫卖，朋友们的忠实建议等等…… 而真正能从自己实际情况出发，冷静客观者为数不多。包括我自己经常犯的错误无非源于这几个方面：贪婪、FOMO （Fear of Missing Out）害怕失去，有想法没有 Action （行动）……

一、贪婪。人的本性都是有点贪婪的，房价在走低的时候，希望跌到最低点再买。以自己为例，我们 2009 年来到加拿大，刚刚经历了次信贷金融危机，全球房市一蹶不振，我觉得租一年房子等跌到更低时再买，后来感觉市场不对劲，与我期望的背道而驰，等到 2010 年买时价格已经回升不少，现在看来 2009 年是真正的低点，不仅多花了钱，而且白白给房东贡献了一年的租金，贪心让人因小失大呀。2010 年以后房价稳步走高，直至加拿大各级政府出台打压房价的政策， 2019 年暑期进入了一个新的低谷，又有多少房地产投资者在那时入手了呢？

二、FOMO （害怕买不到）。2014 至 2016 年是温哥华房价快速增长的几年，那时人们有一种误解就是房价是只升不降的，担心越不买就更买不起， 2016 年 8 月 BC 省推出外国买家交易税（Foreign-Buyers Tax），房价经历了几个月的短暂回调，买家又把房价吵起来，直至 2018 年中旬 BC 省推出针对加拿大公民、居民的杀手锏- 投机税（Speculation and Vacancy Tax），房价一直阴跌至疫情前。所以，想通过房子赚快钱的不少都买在了高点，现在成了 “House Holder” （股市中称之 Bag Holder）。

三、只想不做，分析得到位，但 No Action（没行动）。本人归属此类。市场里的机会总是留给有准备的并付诸实际行动的人。例如受疫情影响，UBC 校区的公寓在 2020 年下半年价格降低不少，而且贷款利率也是非常之低，我认为是 Refinancing（重新评估贷款）投资 UBC 公寓绝佳时机，当时已经找了几个银行贷款联系人的电话，居然没有联络，而现在价格已经上来了不少啊。

还有，不少投资者追求所谓的完美。首先，完美的东西是不存在的，只是相对的，而且从投资的角度更重要的是回报率。就像投资股票一样，再优秀的公司，也要看好入场点，买在高点也不是很划算的。好在好房子、优质股票都有解套、赚钱的一天，需要的是一点点 PAYTIENCE （耐心就是金钱）。说了这么多，投资房产有风险也有回报，除了雇佣专业、诚恳的地产经纪，个人的冷静与独立分析也是至关重要的。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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