9 月份，大温地区各类房屋销量（Sales）同比大跌 46.1%，新上市（New Listings）同比下跌 18.2%，但房屋在售总量（Total Inventory）同比仅增加 1.6%，可见所谓 “新上市” 中有一定水分，有多少是重新挂盘，我们不得而知，地产局数据中心也没有提供相关数据。卖家仍不紧不慢，持币待购的买家想找到心仪的房屋也非常不易。网传的 “加拿大银行拍卖暴增” 也并未感受到（新闻讲的是实际是大多伦多地区的房市）。不过，在过去 1 年内买的房屋又采用浮动贷款利率的，在当前激进加息的环境下真的是压力山大。其中，公寓市场的表现略好于独立屋市场，毕竟绝对价值还是低了不少，这也都是加息惹的祸，具体表现如下。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 9 月份独立屋成交 536 套，同比减少 43.9%，相比过往十年同期均值减少 41.9%；新上市独立屋数量 1,453 套，同比减少 9.6%；独立屋在售总量 4,467 套，同比增加 6.3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,906,400，同比去年仍增长 3.8%，但相比 4 月份的高点减少 9.3%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 9 月份公寓销售 891 套，同比减少 45.1%，相比过往十年同期均值减少 28.8%；新上市公寓数量 2,089 套，同比减少 25.2%；公寓在售总量 4,212 套，同比减少 8.9%，低于过往十年同期均值 18.1%；大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $728,500，同比增长 6.2%，但相比 5 月份的高点减少 6.6%。

总结：

人性是贪婪的，涨上去的价格很难下来，通胀相当顽固。10 月 6 日加拿大央行行长 Tiff Macklem 在对 Halifax 商会的演讲中强调了进一步加息的必要性和决心。本周四（10 月 13 日）美国公布的 CPI （消费者物价指数）同比增长 8.2%，高于预期。除去食品与能源的核心 CPI 指数更是同比增长 6.6%，创 40 年新高。原预期美联储年底再加息 125 个基点，有可能升至 150 个基点，甚至更高，加拿大央行可能不得不保持相对同步。 

通过加息不惜伤害经济与就业来把通胀控制到 1-3%（inflation-control target），经济硬着陆看来难以避免。不知以后如何定义我们可能即将面临的经济衰退（Recession），我姑且称之为后疫情高通胀危机。回顾一下在不算很久之前发生的次贷危机，我对那次全球金融风暴记忆犹新，梳理一下时间节点，希望对我们有一些启发。2006 年春季美国的房价开始涨不动了，并不断出现下跌，使用大量资金杠杆的房地产开始出现资不抵债，且不断恶化。2007 年 8 月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，我是 2009 年夏天移民加拿大的，那时深刻感受到经济的萧条，就业市场的疲软。买房对于刚登陆的我们可谓是刚需，但我们决定先租房一年，等房价跌到底再买。结果呢，除了给房东贡献一年房租外，独立屋的基准价也在一年内上涨了 16.6%，真是损了夫人又折兵呀！

下图是大温地区各类地产 2005 年以来的 HPI 基准价走势图，长期趋势是向上的，2009 年 3 月 HPI 基准价价最低，由于 HPI 基准价往往延后于市场价的属性，实际房价触底应是在 2008 年的 12 月份。

下图是平均原价百分比（Average Percent of Original Price），大致是平均的售价/挂盘价，果然 2008 年 12 月的 89.2% 为历史最低，那时卖家一定很绝望，想尽快甩掉房地产这个包袱，结果割在了地板上。

下图是标普 500 指数的月线图，在那次的金融危机中，标普 500 指数从 2007 年的高点下跌了 58%，于 2009 年 3 月触底反弹；而目前的 S&P 500 指数已从 2022 年 1 月份的高点下跌了 28% （截止 10 月 13 日的最低点），然而，市场 “普遍” 认为仍未见底。股市是炒作预期的，通常比实际经济表现领先 6 个月左右，所以关注一下股市、债市的表现有一定的借鉴意义。

从上述图表、数据中可以看出所谓的市场底部通常产生于恐惧之中，2008 年的圣诞是房子最便宜的时候，可惜当时没几个人敢买的。巴菲特的经典语录 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”，大多数人是做不到的，这也是为什么我在以往报告中多次提及 “Time the Market” 是很难的。 

我们仍在激进的加息通道之中，下图是加拿大自 2005 年以来央行的隔夜利率（Overnight Rate）(也称政策利率 Policy Interest Rate）与银行基本利率（Prime Rate）走势图（数据引用于网站 https://wowa.ca/banks/prime-rates-canada) 。应对次贷危机时加拿大央行是不断降息的，从 2007 年 7 月隔夜利率的 4.5% 逐步降低到 2009 年 4 月的 0.25%，而且维持了 1 年之久；目前，我们处于加息通道，加拿大统计中心将于 10 月 19 日公布上月 CPI 指数，将对随后 10 月 26 日的央行议息会议产生重要的影响，我们需密切关注。

除了紧密关注利率的走势变化，反应市场供需关系的市场在售总量（Total Inventory）的变化也非常重要。如下图，房地产市场的恐慌抛售情绪在 2008 年 9 月份达到最高（市场在售总量出现历史最高值），价格也在之后的几个月内见底。土地是不可再生资源，再加上移民的净流入，长期来看需求大于供给，但由于加息造成的短期波动也是难以避免的。

曾经说 “Cash Is Trash” （现金就是垃圾）的桥水基金创始人 Ray Dalio 改变他的观点了，特别是在当前货币紧缩（Tight Monetary Policy）的大环境之下。我觉得他说的并没错，只是稍有些马后炮。危机、危机，有危有机，你们怎么看呢？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
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8 月 15 日，加拿大总理特鲁多宣布解散联邦议会，提前 2 年进行联邦大选，投票于 9 月 20 日举行。少数政府凭借有利的民调和加拿大大部分国民接种疫苗的一点点 “成绩”，妄想趁热打铁，夺取议会多数席位，不顾加拿大第四波疫情，浪费纳税人金钱提前进行选举，是非常自私的行为。相对于房地产业的投机现象，特鲁多先生是政治投机者，凡是 “投机”，就不可避免地面临着风险，小土豆最后是赔还是赚，现在还真难说。

言归正传，八月，各类房屋的总体表现与上一月份类似，由于新上市数量（New Listing）与市场总量（Total Inventory）进一步减少，虽然销量（Sales）比上月减少 5.3%，但仍然感受到了价格回暖。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 8 月份独立屋成交 951 套，相比去年同期减少 14.1%，与过往 10 年同月均值基本相当。新上市独立屋数量（New Listing）相比去年同期减少 33.1%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,046 套，相比去年同期减少 19%，但大大低于同期过往 10 年均值 35.6%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,807,100，相比去年同期增长 20.4%，相比 6、7 两月稍有增长。

土地是不可再生资源，而且很多独立屋被并购发展成密集型住宅，这就使独立屋的市场在售总量（Total Inventory）不断减少，以上数据不难看出这一点。进一步挖掘过去 15 年的数据，独立屋在售总量（Total Inventory）与新上市数量（New Listing）均为最低，难怪看到了价格的回升。9 月将进入秋季行情，随着卖家回归，新上市数量的增加，行情如何演绎我们将拭目以待。

公寓市场：

大温地区 2021 年 8 月份公寓销售 1,631 套，相比去年同期增加 22.2%。公寓在售总量（Total Inventory）4,148 套，相比去年同期减少 35.3%。8 月份新上市公寓数量（New Listing）2,146 套，相比去年同期减少 26.4%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价  $735,100，比上月略低。

公寓市场的表现继续完胜独立屋市场，尤其体现在销量与价格增幅方面。由于疫情的影响，不同区域的公寓表现大相径庭，例如 UBC 公寓价格随着开学大幅反弹，温哥华周边城市天车沿线的公寓也涨幅不小，反倒是 Downtown 公寓价格仍未见到多少反弹，我上月写过的《UBC 公寓、联排别墅投资攻略》有这些方面的数据比较。新冠终究会过去，据说莫德纳疫苗会在年底推出流感与新冠的混合剂疫苗，所以我认为 Downtown 会有补涨的潜力，其实，关于疫情对于公寓的投资影响我自去年 8 月份地产报告中就在持续关注着。

总结：

房地产政策无疑是各个政党竞选的重要纲领之一，由于政策制定是在联邦层面的，所以我不认为会对加拿大已经热得烫手的多伦多、温哥华地区有大的影响，反而省、市政府级别的政策会更有针对性。在各个政党的竞选纲要中，其中自由党（Liberals）和保守党（Conservatives）都提出了 2 年内禁止海外买家购买加拿大民用房地产；新民主党（NDP）提出全国范围内 20% 的海外买家税（目前已经在大温地区实施）。具体细节可以点击 Summary of Housing Promises from Canada’s Main Political Parties- Steve Huebl. 

借着大选我多说几句，2017 年底温哥华市政府决定在 Marpole 区为流浪与吸毒者建造临时避难（Temporary Modular Housing），位于 W 57 街 Heather St 与 Cambie St 路段，很多附近的家长以孩子安全为由极力抗议，其中很多华人面孔，官司一直打到加拿大最高法院，结果怎样呢？避难所早已建成入住，加拿大最高法院也驳回了上诉。最近也有一个类似的案例，位于温哥华富人区 West Point Grey 的 Jericho Hostel （青年旅馆）于 2020 年 10 月被批准改建成无家可归的庇护所，结果 2021 年 2 月份被取消了。这个过程没有看到声嘶力竭的抗议，这个区住着不少富有的西人家庭。举这两个案例，让大家感受一下背后的政治博弈。

从政治到房地产，都在一定程度上体现了我们华人的特点，不 “感兴趣” 政治，“不管黑猫白猫，能捉到老鼠就是好猫” 的理论还是深入人心的。我在上期的地产报告中聊过所谓的 “投资心法”，今天再借着联邦选举之际谈谈房地产的投资与投机。可以说地产投机也是投资的一种，合情合法，只不过这种投资周期较短，潜在回报大，但风险更大，弄不好白忙活一场甚至亏钱。举几个近期发生在我身边的例子：

1. 4261 W 1*TH AVE：2021-06，$6,800,000 成交；2021-08，以 $7,388,000 挂牌出售
2. 1969 DRU****D DRIVE：2021-04，$$8,988,000 成交；2021-08，再次以$8,988,000 挂售
3. 7162 WILT****E STREET：2021-04，$4,450,000 成交；2021-08，再次以 $4,880,000 挂售
4. 3825 W 1*TH AVENUE：2019-08，$2,188,000 成交；2020-09，$2,378,000 再次成交；2021-05，再次以 $2,980,000 挂售

我不清楚这些交易背后的故事，贪婪与恐慌让买家与卖家或赔或赚，回头想想也挺无语的。我们一辈子都在忙碌着，忙着赚钱，忙着给孩子花钱，美其名曰是投资未来，期望以后有好的回报，只可惜，这种投资回报往往不是成正比的，也难以衡量。相对而言，房地产的长期投资回报还是相当稳健的，至少可以有效地抵御通货膨胀。简单的生活可以带来知足与快乐，投资也是这个道理，选好股票长期拿着，不比那些快进快出回报来得差。房子不仅是投资工具，更是家，拿最近热播的电视剧《乔家的儿女》（The Bond）中大哥乔一成的话  “家是外人拆不开的，顶多就是金蝉脱壳，房子是外壳，家人在哪，哪就是家……” 

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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截止今天（June 12, 2021），加拿大已有 63.912% 的人口接种了至少第一针新冠疫苗。地产市场是从疫情开始一发不可收拾的，当时各国央行无限量 QE， 大量印钱，谁需要就以极低的利率借给谁。加拿大也不例外，但加央行在 4 月份率先宣布缩减 QE，并把加息预期从 2023 年提前至 2022 下半年。

响应加拿大央行号召，五月，大温地区各类房屋销售量 4,281 套，相比上月减少 12.9%，HPI 基准价继续上升，但增速开始放缓，值得注意的是，5 月销售中间价（Median Price）相比四月稍有拐头向下。HPI 基准价的计算是有些延后的。 随着我们对控制疫情越来越乐观，家庭聚会（Party）即将自由，另一个 Party （房地产）似乎要开始冷淡了，是这样吗？我们来看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021年 5 月份独立屋成交 1,434 套，相比去年同期（疫情封锁时期）增加 163.6%，相比上月减少 13.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）5,033 套，相比去年同期增加 15.3%，低于同月 10 年均值 21%，相比上月增加 5.6%；5 月份新上市独立屋数量（New Listing）2,634 套，比上月减少 17.3%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,800,600，相比去年同期增长 22.8%，继续刷新新高。

从图表上来看，独立屋的销量在 3 月份形成一个近期的高点，5 月份相比 3 月份销量降低 27%，同时新上市（New Listing）也基本上同步降低，独立屋市场的需求与供给达到相对平衡的状态。抢 Offer 现象降温不少，但好的资源一旦上市，买家还是不客气的。市场的偏好逐渐向刚需类倾斜，以温西独立屋市场为例，2021 年以来的销售独立屋的中间价位是 $3,405,000，5 月份的中间价为 $3,299,000。我认为未来三个月（暑期是传统淡季）销售与新上市都会进一步减少，但价格维持稳定。

公寓市场：

大温地区 2021 年 5 月份公寓销售 2,046 套，相比去年同期增加 212.4%。公寓在售总量（Total Inventory）4,740 套，相比去年同期增加 1.6%，基本平稳。5 月份新上市公寓数量（New Listing）3,270 套，相比上月略微减少 4.9%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价 $737,100，价格趋势与独立屋基本保持同步，为历史新高。

我们都知道这波行情来自于疫情初始对于独立屋的热捧，相对于独立屋 HPI 基准价 Year To Year 22.8% 的增幅，公寓只有 7.9%，而且不同区域市场表现差异较大。不考虑绝对价值，仅从投资回报的角度，独立屋还是胜出公寓一筹的，土地是不可再生资源，在主路、天车沿线不断被发展成更高、更密集的公寓，独立屋的土地资源越来越少。所以每当独立屋被炒得过热的时候，公寓就会在后面来一波行情。

总结：

我在上期报告提及房产是抵御通胀的不二选择。 上周在台湾京园点了一份“金牌卤肉饭套餐”， 20 加元再加小费，这是我自 2009 年来加拿大以来每去Burnaby 必去的餐厅，不记得多长时间之前，这份套餐也就 10 元左右。Inflation is REAL， 不知不觉, 而且别无选择，最近大家收到的地税账单都应该涨了不少吧，除了一声叹息，还是积极支付掉了。 加拿大 5 月公布消费物价指数 CPI 为 3.4%, 再来看 TD 银行的贷款利率，5年浮动只有 1.55%，比通货膨胀还低 1.85%，难道是银行借钱让你去赚钱？只能说 Cash is really trash, especially large amount in the bank。好好算算，这里面还真是有不少投资机会呢。

下面再换个新的角度。BC 地产协会有本省地产经纪的数据，截止 2021-03-31 BC 省注册地产经纪 （Real Estate Sales）24,140 名，近BC 省总人口大致 5‰。随着地产市场的冷热变化，地产经纪的数量也在跟着变化，可以看出 2018 年中旬房地产 HPI Price 达到历史最高，那时的注册人数也相对最高（从我能看到的数据范围内），后来由于政策影响，2019 年 9 月份，地产跌到谷底，而在之后 9 个月内，注册经纪数量逐渐减少到最少，目前的这波行情又开始吸引新的地产经纪从业。 本人自 2014 年成为注册经纪以来，虽然是一个 Rewarding 的行业，但其中冷暖自知，建议新入行的朋友，要耐心、不断学习，眼光放长远，会有不错回报。

暑期将近，相信市场也会慢一点，毕竟所有人都在家憋了太久，是不是要一路向北，约一个 ^-^

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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