2022年8月温哥华房地产市场报告

by William Li | Sep 16, 2022 | Real Estate

2022年8月温哥华房地产市场报告

8 月份，大温地区的地产表现基本上延续了前几个月的模式：销量（Sales）同比大跌，新上市（New Listings）水平同比、环比也都有不小的下降，而且，所谓 “新上市” 中有相当比例是原有 Listings 重新挂盘的，市场在售总量（Totoal Inventory）仍然保持平稳的水平，对价格的大幅调整起到一定的支撑作用，虽然，我们看到各项价格指标仍在走低。其中，独立屋比公寓调整得多，同类型地产中，高价位区间的地产相比低价位区间的调整得多。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price，平均售价/平均要价）来看，独立屋从 2 月份时平均售价高于要价 5.9% 到 8 月份的低于要价的 5.6%；而公寓市场表现地相对抗跌些，平均售价从 2 月份时高于要价 4.4% 到目前的低于要价的 2.5%。看样子这个利率（Rates）开始真正发威了。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 8 月份独立屋成交 526 套，同比减少 44.5%，相比过往十年同期均值减少 41.8%；新上市独立屋数量 1,156 套，同比减少 6.8%；独立屋在售总量 4,438 套，同比增加 3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,954,100，同比去年仍增长 7.9%，但相比 4 月份的高点减少 7%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 8 月份公寓销售 1,000 套，同比减少 38.6%，相比过往十年同期均值减少 21.4%；新上市公寓数量 1,601 套，同比减少 25.4%；公寓在售总量 4,011 套，同比减少 10%，低于过往十年同期均值 19.6%；大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价 $740,100，同比增长 8.7%，但相比 5 月份的高点减少 5.1%。

总结：

在以往的报告中多次提及利率（Rates）的问题，我们不妨把它再弄得透彻些。加拿大央行（Bank of Canada）专门负责国家的货币政策制定、法定货币发行、金融机构监管等事务。报告中的加息就来自他们的决策，最近一次加息是 9 月 7 日的 75 个基点，截止今日（9 月 16 日）为 3.25%，这个利率被称为政策利率（ policy interest rate）或隔夜利率（overnight rate）。我们日常接触的商业银行会根据政策利率相应调整他们的基本利率（Prime Rate），目前各大银行的 Prime Rate 是 5.45%，从年初的 2.45% 同步上升了 300 个基点，涨幅达到 122%。

半年时间 300 个基点的涨幅，是上个世纪 80 年代以来央行对流动性最快速的政策收紧。直接受到影响的是采用浮动利率（Variable Rate）贷款的客户们，如果他们的月供不足以支付利息的话，银行就会通知你增加付款，所谓的 “Trigger Rate”。对于房东们更加雪上加霜的是，BC 省最新公布 2023 年现有租客的租金涨幅上限为 2%，而且必须提前 3 个月书面通知租客。根据网站 Rentals.ca 最新的全国租房报告（National Rent Report），8 月份温哥华 1 房公寓平均月租金为 $2,574 同比去年增长 18.8%，2 房公寓平均月租金为 $3,694 同比增长 21.4%，政府 2% 上限规定的初衷就是遏制通胀，保护租客们利益，当然苦了房东们 – 这个历来不受政府待见的族群。

加拿大央行今年还有 2 次议息会议，分别在 10 月 26 日和 12 月 7 日， TD 经济学家估计截止年底政策利率应该为 4%，即还有 75 个基点的幅度。真是如此的话，很多浮动利率的房贷就会被 “Triggered” 了，增加的月供又无法转嫁到现有租客身上，到时会不会涌现很多抛盘，我们不得而知，至少到目前还没感受到。我们只能走一步看一步了！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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William Li
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2022年7月温哥华房地产市场报告

by William Li | Aug 17, 2022 | Real Estate

2022年7月温哥华房地产市场报告

7 月 13 日加拿大央行宣布加息 100 个基点，1998 年以来最大幅度加息；在本身就是旅游旺季的 7 月，再加之疫情 3 年以来的报复性出游，直接导致 7 月份的房产数据 “惊人”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 42.9%，环比上月减少 22.5%；特别是独立屋市场，7 月份销售数量创我能查到的历史纪录（2005年以来）最低。

同时，各类房屋新上市数量同比减少 9.3%，环比上月减少 24.5%；市场在售总量没有显著的变化，同比仅减少 4.7%，与上月基本持平。在市场存量基本稳定而需求大幅下滑的情况下，伴随的便是价格的调整，7 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,207,400，虽然同比仍高 10.3%，但从高点已降低 4.5% 左右。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 7 月份独立屋成交 534 套，同比减少 49.1%，相比过往十年同期均值减少 48.6%；新上市独立屋数量 1,361 套，同比去年基本持平，环比上月减少 29.2%；独立屋在售总量 4,617 套，同比减少 2.4%，低于过往十年同期均值 22.7%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,000,600，同比去年仍增长 11%，但相比 4 月份的高点减少 4.8%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 7 月份公寓销售 1,063 套，同比减少 36.5%，相比过往十年同期均值减少 22.2%；新上市公寓数量 1,935 套，同比减少 17.1%，环比上月减少 22.8%；公寓在售总量 4,313 套，同比减少 10.9%，低于过往十年同期均值 16.8%；大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价 $755,000，同比增长 11.4%，但相比 5 月份的高点减少 3.2%。

总结：

在本次报告中我来分享一份加拿大最大银行 RBC 于 7 月 22 日发布的一份《房地产特别报告 – Special Housing Reports》，由 RBC 助理首席经济学家 Mr. Robert Hogue 撰写。业界基本上有这样的共识，加拿大央行将在 9 月与 10 月再加息两次，使基准利率从目前的 2.5% 提高到 3.5%，这无疑将进一步影响市场买家的购买能力；全国房地产市场销量将在 2022 年下降 23%，2023 年下降 15%，全国房屋基准价将从高点调整 12%；其中 BC 省与安省将是这次房产衰退的震中区，销量将在 2022 年下降 45%， 2023 年下降 38%，基准价将从高点回调 14%。

Mr. Hogue 还称此次地产衰退只是价格调整，而非崩盘（A correction, not a collapse），并预测此次调整将大致在 2023 年的第一季度结束（we expect the correction to be over sometime in the first half of 2023）。他还预测对加息更加敏感的高价地产会受到更大的影响，而那些价格相对较低的刚需型物业将会比较坚挺（We expect local outcomes to vary widely with the priciest, more interest-sensitive areas facing larger declines, and relatively affordable markets showing greater resilience）。

这篇报告给出具体详尽的数据和时间节点，很有意思。我很少去网上查阅别人的地产报告，也反感网上的 “标题党” 们。尽量通过自己在工作中的实际感受与我所能获取的数据去提供一些独立的看法，这也是我坚持写月地产报告的动力吧。其实，我对 Mr. Hogue 的很多观点是比较认同的，比如：温哥华与多伦多的回调幅度会大于全国水平，当然他们涨的时候也远远高于全国平均水平；加拿大地产不会崩盘，因为有坚实的需求（solid demographic fundamentals）与有限的市场供给（low likelihood of overbuilding）。但我无法完全同意明年上半年是这次市场底部的看法，我曾多次提及不要 Timing the Market，因为自己有过这样的经验与教训，每个房子都是独一无二的，它的市场价值是有很多因素决定，不是在办公室里通过复杂的模型数据计算出来的。当然，两者能结合会更好！

美国于上周三（8 月 10 日）公布的 7 月 CPI 与核心 CPI 指数都低于预期，暗示美国通胀可能已经见顶，直接让美股三大指数当日跳空高开，继续反弹，截止今日 8 月 16 日，美股标普 500 已从前期的低点反弹了 18.3%。加拿大 8 月 16 日公布的 CPI 指数为 7.6% Year to Year，低于 6 月份的 8.1%。如果通胀继续缓解，央行很可能会调整加息的计划与幅度，这需要走一步看一步。

本次报告中谈及了一些宏观经济面的东西，也让我有机会查查资料，学点新的东西。前期经常讲的通胀问题似乎已经开始慢慢被淡化，经济学家们又不断提出新的担忧 – 经济衰退（Recession），还有地缘政治风险、世界气候问题等等。人类真是 No Zuo No Die 呢，我刚刚结束 10 天的美国旅行，在这个个人消费占 GDP 总量近 70% 的国度，我并未感受到美国的经济衰退，进出航班都是爆满、餐厅要预定，夜夜歌舞升平的百老汇都是座无虚席，深夜的纽约时代广场仍是人头攒动、摩肩接踵…… 忘却那些价格波动、活在当下，岂不挺好！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年6月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jul 11, 2022 | Real Estate

2022年6月温哥华房地产市场报告

6 月份是暑假的开始，传统上是销售淡季，今年的 6 月在通胀、加息、经济衰退的阴影下显得尤为 “萧条”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 34.8%，环比上月减少 15.9%；新上市数量同比减少 10.3%，环比上月减少 17.4%；市场在售总量同比减少 11.8%，与上月基本持平。

上期地产报告中我引入的下列公式： “ 市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）” 正说明这个现象，新上市减少，卖掉的也不多，市场还是那么多存量（Supply)。当人们的购买欲望减弱，自然就反应到价格上了。6 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,235,900，相比上 2 个月降低了 2.3%。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 6 月份独立屋成交 667 套，同比减少 47.5%，相比过往十年同期均值减少 43.1%。新上市独立屋数量 1,923 套，同比去年减少 3.8%，环比上月减少 15.2%。独立屋在售总量 4,649 套，同比减少 9.5%，低于过往十年同期均值 22%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,058,600，同比增长 13.4%，环比上月继续下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 6 月份公寓销售 1,326 套，同比减少 25.4%，相比过往十年同期均值减少 8.9%。新上市公寓数量 2,501 套，同比减少 11.5%，环比上月减少 16.2%。公寓在售总量 4,344 套，同比减少 14.9%，低于过往十年同期均值 15.9%。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价 $766,300，同比增长 12.7%，环比上月减少 1.7%。

总结：

加息直接影响到人们的支付还款能力，对比上面数据，不难看出同为难兄难弟但公寓市场的表现稍好于独立屋市场。我最近尝试过两个 Offer, 结果都是 7、8 个买家在抢，无奈输给了加价很猛的无条件 Offer。如此暗淡的市场怎么会这样？事实既然存在就有它的的合理性。这两个位于 Richmond 的 2 房 2 卫水泥公寓，虽有一定年头，但地段、房型与保养都不错，而且卖家经纪以相对较低的价格挂牌来吸引竞价，最终谨慎且犹豫的买家们还是挺身而出。

本周三（7 月 13 日)，加拿大央行大概率加息 75 个基点，而且之后仍会继续加息来应对通胀。这些都已不是新闻了，大家也都接受了冒一定牺牲经济的风险来控制通胀。若 CPI （居民消费价格指数) 被控制到一定的合理范围，而且加息导致的就业问题和经济衰退问题相继出现，则很可能是央行考虑停止加息、甚至减息的时候。常有买家问我 “房市什么时候可以进去抄底？” ，这时便是良机，但这个时机难以预测，无论是谁？加拿大房地产的实际需求是有的，只是大家都在自觉、不自觉地等所谓的最低点，但当低点真正来临的时候，大多数人是把握不住的。以我本人为例，我是 2009 年夏天移民加拿大的，受 2007、08 年金融危机的影响，加拿大地产在 2009 年底跌至最低点，为此我们特意租了一年的房子，计划捡到更便宜的 Deal，结果等到来年时，价格已经反弹不少，而且白白贡献给房东一年房租，损失着实不小。

目前的房价总体仍在走低，何时是拐点我们不得而知。对于买家我建议类似股票买卖的左侧交易法，积极地了解与追踪自己的目标市场，这样机会来时才不会轻易错过。市场好的时候，我们难以抢过别人，市场淡的时候，又不敢出手，机会来了就白白失去。买房子最挑战的部分是买到 “对” 的房子，而不是仅仅 “好” 的价格，Mr. Right 经得住时间的考验👍。

在目前的买方市场，卖方的确是相对难受的。建议卖家保持良好的心态，从自己的实际资金状况和需求出发，如果卖房是为了置换房产，即使降低价格，同一市场下运作，并非吃亏，灵活运用资金、分散投资，比硬等自己想要的价格更加实惠，毕竟时间成本是很高的。

“危机” 这个词由 “危险” 和 “机遇” 两个词组成。据说美股近半年多的表现是 50 多年来最糟糕的一次，反过来可以说是很多人一辈子都碰不到的 “机会” 呀，不是吗？我们都听过传奇投资人巴菲特的名言 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。人的本性是贪婪的，总想买的时候最便宜，卖的时候是最高价，就这样大多数人被割了韭菜。

现代社会让人们很浮躁，滑短视频很放松，我仍在坚持写这种文字类博客老旧的东西，从整理数据到完成文章需要 2 天时间，而编辑一个短视屏发布在抖音、视频号上，可以分分钟搞定，我图啥呢？ 🤔

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年5月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jun 18, 2022 | Real Estate

2022年5月温哥华房地产市场报告

5 月份，大温地区各类房屋销售同比去年减少 31.6%，新上市数量同比减少 10.3%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,261,100，同比增长 14.7%，但环比上月已经开始降低了。 HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经从 2 月份以来持续下跌，其中 5 月份下跌明显，环比上月下降 5.4%。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线继续交叉向下，独立屋市场的平均原价百分比环比从 2 月份的 105.8% 下降至 99.2%, 坐实买方市场的事实。从本期报告开始，我会更加关注市场在售总量与新上市、已售的关系变化，因为他们直接反应了市场供给与需求的关系，进而影响价格。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 5 月份独立屋成交 800 套，同比减少 44.1%，相比过往十年同期均值减少 35.8%。新上市独立屋数量 2,267 套，同比去年减少13.9%，环比上月略增 2.8%。独立屋在售总量 4,512 套，同比减少 14.6%，低于过往十年同期均值 23.4%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,093,600，同比增长 15%，环比上月已经开始略微下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 5 月份公寓销售 1,606 套，同比减少 21.5%，仍相比过往十年同期均值高 5.9%。新上市公寓数量 2,986 套，同比减少 8.7%，环比上月略增 4.9%。公寓在售总量 4,187 套，同比减少 16.5%，低于过往十年同期均值 17.8%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价 $779,700，同比增加 15%。

总结：

为了对抗糟糕的通胀，美联储 6 月 15 日宣布加息 75 个基点，是自 1994 年来最大力度，简直是为了抑制通胀而不惜牺牲经济的节奏。美联储主席鲍威尔在稍后的记者问答环节更显得小心翼翼和缺乏自信，不断强调俄乌战争和中国封锁这些 “不可控” 的因素。加拿大央行大概率会在 7 月 13 日效仿加息 75 个基点，目前的 5 年期固定贷款利率在 5.25% 左右，加上年底前还有几次加息，大大消减了市场购买力与购买欲望。这就是对比上述独立屋市场与公寓市场，为什么绝对价值相对高的独立屋市场对比公寓市场显得更为惨淡。

通胀、利率的走势变化既顽固又扑朔迷离，就连这些经济学家、华尔街大佬们也是头痛不已。所以我们弃繁从简，直接关注市场供给与需求的变化。市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）。我们注意到销量不断减少，但新上市并没有大幅增加（卖家并未恐慌销售），导致了市场的在售总量自 2021 年 12 月来逐步增加，但仍然低于过去 10 年的平均水平。我们会继续紧密关注。

下图显示了自 2005 年以来大温地区各类型房屋的市场在售总量的变化，由于 2007 年 4 月爆发的美国次贷危机进而造成的全球金融危机，大温地区在售总量在 2008 年 9 月达到峰值，大温地区的房产价格在 2009 年初跌到谷底。之后，在售总量总趋势逐步降低，价格也不断创新高。

配合在售总量的变化，当然是市场的需求了。若加拿大的人口持续净流入的话，将长期支撑与刺激本地的地产市场。 CTV News 昨日报道，加拿大移民申请案例积压到 240 万件，仅上月就增加 25 万件。看样子房产需求还是有的，在升息的大环境下，很多买家在等低价入手，但房东又把还贷增加的压力转移到房租上，一方面支付高额房租，一方面房价又跌得不够快，还真是两难呢！

我曾多次讲过，Time the Market 很难，万一俄乌太平了，油价掉下来了，通胀也回落了，央行决定缓慢加息了，买房子又要抢 offer 了。趁现在，锁定利率、规划好财务、积极地研究市场、了解房子特点，等到想买的时候，自然就会信心十足的。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年4月温哥华房地产市场报告

by William Li | May 16, 2022 | Real Estate

2022年4月温哥华房地产市场报告

没错，大温地区 4 月份的房地产市场慢了下来。各类房屋销售同比去年减少 34.1%，新上市数量同比减少 30.7%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500，同比增长 20.7%。HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经开始环比上月下降了。

另外，从上月报告中引入的平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线死叉向下（公寓市场表现相对滞后独立屋），独立屋市场的平均原价百分比环比下降至 101.9%, 逐步进入买方市场。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 4 月份独立屋成交 967 套，同比减少 41.8%，相比过往十年同期均值减少 18.4%。新上市独立屋数量 2,206 套，同比去年减少 30.7%，环比上月减少 7.7%。独立屋在售总量 3,941 套，同比减少 19.1%，低于过往十年同期均值 28.8%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,139,200，同比增长 20.8%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 4 月份公寓销售 1,693 套，同比减少 25.9%，仍相比过往十年同期均值高 18.4%。新上市公寓数量 2,847 套，同比减少 17.2%，环比上月减少 12.9%。公寓在售总量 3,693 套，同比减少 21.9%，低于过往十年同期均值 23.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价 $844,700，同比增加 16%。

总结：

之前的报告中已经多次讲到通胀、加息通道、贷款收紧等等，我们也已经感觉到了市场的反应。自 2020 年 3 月疫情以来，各国央行的大放水、低利率环境，两年内涨幅超过 50% 的房地产比比皆是。房地产与其他金融产品一样，不可能只涨不跌，这个阶段的价格回调与降温是必要与健康的。在当前市场下，就没有机会可言吗？其实不然，我想以投资的角度分别以买家与卖家的眼光大致分析一下，纯属个人观点。需要强调的是，我不是以投机的眼光去看的，不是不可取，而是不擅长，Time the Market 这个东西可以有，但有点难。

对卖家而言，可能已经错过了这波行情的峰值，但是无需过于纠结价格的调整，更要以自己的实际需求出发，卖房子是为了换房？同一市场下运作，并不吃亏。灵活运用资金、分散投资，比等自己想要的价格，更加来的实惠，“House Holder” 的滋味不好受，因为时间成本非常高。

对于买家而言，我承认当前市场状况对于首次购房者不甚友好，一方面加息使购买力缩水，而市场价格仍然相对坚挺。温哥华这个市场从来不缺持币待购的买家，我建议积极地参与、研究市场，而不是等一个所谓最低价。以公寓市场为例，谨慎购买楼花，价格过高，已经 Priced In 当前的通胀成本，开发商现成的宣传资料，加上不菲的佣金，总能让一个个预售楼盘变成网红。不妨，关注一下刚建成的现房，或者从你之前关注的区域跳出来，比如 Downtown, 受疫情影响，他的价值相对比较吸引。再以独立屋为例，没有抢 Offer 的时代对买家非常友好，建议关注 Location、Location，还是 Location，真正好的地段历来较为奇缺，好的地段值得一辈子拥有，当然什么是好地段，仁者见仁智者见智了。

美联储主席鲍威尔在 5 月 4 日的议息会议上，首次提及了中国对疫情管控对经济不确定性的影响，但展现了对经济软着陆的极大自信。但是，一周之后，鲍威尔有点心虚了，他称经济软着陆 “极具挑战性”。当然，有很多鲍老先生搞不定的东西，比如：地缘政治冲突的影响。在麦肯锡第一季度的经济条件展望（Economic Condition Outlook, March 2022) 中对全球 785 家跨国公司执行官的调查问卷显示：有 76% 受访者认为地缘政治冲突是影响未来 12 个月经济成长的最大风险，远超疫情与通胀。地缘政治这个东西很恶心，以人民福祉、民族利益为借口，让人民遭殃，人民仍继续支持执政者，一代又一代。

不说那么多了，昨天很快成为历史，明天有点未知，活在当下，且行且珍惜。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年3月温哥华房地产市场报告

by William Li | Apr 15, 2022 | Real Estate

2022年3月温哥华房地产市场报告

2022 年 3 月各类房屋销售同比去年减少 23.7%，新上市数量同比减少 18.3%，市场在售总量同比去年减少 22%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500，同比增加 20.7%，市场的供给与需求近于平衡，所以保持了量减价平的状态。

市场强弱究竟如何，在本月报告中我将引入一个新的指标：Average Percent of Original Price（平均原价百分比），高于 100% 说明平均售价大于要价，市场相对较强，属于卖方市场；低于 100% 说明平均售价低于要价，市场相对较弱，属于买方市场。当然，这个数据与卖家定价策略有关系了，但在足够的数据基础上可以反映一定的市场强弱问题。我们先看一下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 3 月份独立屋成交 1,307 套，同比减少 33.7%，相比过往十年同期均值仍高 4.7%。新上市独立屋数量 2,390 套，同比去年减少 29%，但环比上月增加 24.3%。独立屋在售总量 3,459 套，同比减少 15.2%，低于过往十年同期均值 32.4%。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,118,600，同比增长 23.4%，价格继续向北。

公寓市场：

大温地区 2022 年 3 月份公寓销售 2,313 套，同比减少 14.2%，相比过往十年同期均值高 42.5%。新上市公寓数量 3,272套，同比减少 6.6%，环比上月增加 24.2%。公寓在售总量 3,246 套，同比减少 26.3%，低于过往十年同期均值 28.3%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价 $835,500，同比增加 16.8%。

总结：

下图是平均原价百分比（Average Percent of Original Price），100% 代表平均售价等于要价，数据范围采自 2016-01 至 2022-03，蓝线代表独立屋市场，红线代表公寓市场。从 2016-06 至 2020-08 以来大温地产总体较弱，公寓市场比独立屋市场稍强一些，市场偏向于买方；2020 年中旬人们从疫情封锁中苏醒过来，独立屋市场一骑绝尘，开始飙升并领先于公寓市场；直到 2022-02 红线与蓝线开始拐头向下，独立屋市场拐头幅度大于公寓市场，并于 2022-03 交叉。这大概就是公寓市场表现滞后于独立屋市场的表现吧。

前天（2022-04-13）加拿大央行宣布将基准利率上调至 1%，20 多年来第一次上调 50 个基点。人们总是喜欢买涨不买跌的，这从人们对加息的预期和市场成交量不难看出。市场的调整是一种正常的经济表现，但调整的时长与幅度很难预测。至少从目前的数据我没有看出市场价格会有较大的调整，各类房屋的市场在售总量都大大低于过往 10 年均值，我会紧盯市场变化，每月给大家更新。

其实，在我的报告中一直 “忽略” 了影响房地产市场的一个因素 – 政治，不是不重要，而是我不擅长，我在中学时代学过一门课叫 “政治经济学” ，我当时就搞不太懂，高考时全靠死记硬背，政治这门课居然差点不及格，拉了我不少总分。到底是政治决定经济，还是经济决定政治，我至今仍未搞太明白。我们生活在同一个地球村，却被分成了无数个部落，有些地方遭受战争，有些地方遭受饥荒，当你有很多钱，却买不到吃的，房子再贵，却不能出门，讨论财富、房价还有 TMD 的意义吗？

说到底，人的需求也不高，有空气、阳光、食物、有个地儿居住、最好还能在后院种种菜不就行了吗？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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