2022年1月温哥华房地产市场报告

by William Li | Feb 21, 2022 | Real Estate

2022年1月温哥华房地产市场报告

2021 年度大温地区地产表现炽热，即使在通胀加息、甚至在某些人（Elon Musk）预测即将到来的经济衰退（Recession）的阴影下，这把火仍然烧到了 2022 年的第一个月份。1 月份，各类房屋销量同比减少 4.2%，但别忘了去年 1 月份房产已经相当火热；各类房屋的基准价同比增长 18.5%，环比上月增长 2%；各类房屋的市场在售总量同比减少 34.5%。

在这种市场条件下，我们感受到了买家们的无奈，一些买家开始持观望态度；同时，并未看到卖家们开始紧急出售的状况，一种长线是金、泰然处之的态度。传统上，在春季房屋上市增加的情况下，希望能看到市场供需的相对平衡，对于房价的进一步上涨会有一定遏制作用。关于房价是否会下降、下降多少，我们会紧盯市场的供给与需求关系，走一步看一步。不同房屋类型，不同价格范围房屋的市场表现正在发生变化，我们往下看……

独立屋市场：

大温地区 2022 年 1 月份独立屋成交 631 套，同比减少 15.9%，相比过往十年同期均值略高 1.7%。新上市独立屋数量 1,232 套，同比减少 7%。独立屋在售总量 2,540 套，同比减少 19.8%，低于过往十年同期均值 42.4%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,953,000，同比增长 22.7%，继续一路向北。

公寓市场：

大温地区 2022 年 1 月份公寓销售 1,316 套，同比增加 10.3%。公寓在售总量 2,685套，同比减少 41.5%。1 月份新上市公寓数量 2,238 套，同比减少 4.2%。大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价 $775,700，同比增加 14%。

总结：

独立屋与公寓价格都在增长，但销量增长却在分化，关注我以往报告的都不难理解这种市场表现的滞后性。当独立屋价格涨到一定程度，买家们逐渐被 Priced Out，不得不转向联排别墅，当联排价格也起来了，则不得不 Downgrade 到公寓市场，再然后从 2 房到 1 房公寓 …… 近期开盘的位于 Burnaby Brentwood Concord Oasis 八、九十万只能买到 1 房的公寓了，是不是有点无语。

2022-2-16 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 5.1%（12-month change），自 1991 年以来首次超过 5%，3 月加息基本上是铁板钉钉的事了。银行的 5 年固定利率已经超过了 3%，而浮动利率仍在 1.5% 附近，关于如何选择浮动与固定利率，我的上期年度报告中有相关内容，也许对大家会有所帮助。

市场从来就不缺有投资意向的买家，房地产在这次疫情、恶性通胀的表现可谓让人眼前一亮，有更多的人会倾向地产投资。目前这个节骨眼上有诸多买家持币观望，希望房价回调再捡个不错的 Deal，这种 Time the Market 的行为并无可厚非，关键是便宜来的时候你会捡吗？

记得第一次听说墨菲定律（心理学效应）还是早年在上海工作时，我们总经理在形容航空地面事故时提及的，主要意思是 “事故总是难以避免的” 。但是，任何事都没有表面看起来那么简单；所有的事都会比你预计的时间长…… 我们很多人在预测随着央行的不断加息房地产市场会相应调整，我也基本认可，但什么时候开始调整、调整多少、调整多久，可能不是我们想象的那么简单。最近央视热播的【人世间】，大家都看了吗？人生很短、也不易，我们都要简单地、健康地、开心地过好每一天，这个更重要。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
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2021年度温哥华房地产市场报告

by William Li | Jan 21, 2022 | Real Estate

2021年度温哥华房地产市场报告

大温哥华地区（Greater Vancouver） 2021 年度各类房屋销售总量 44,091 套，创历史新高；各类房屋 HPI 基准价也达到历史新高，同比增加 17.3%；截止到 2021 年底，各类房屋的在售总量（Total Inventory）也创造历史最低，同比减少 41.9%。市场始终保持着僧多粥少的供需失衡状态。

不同区域的房产表现大不相同。下面以独立屋市场为例，看看你家去年涨了多少：

不难看出一 “怪” 象，独立屋绝对价格与增幅成反比，而价格增幅与距离温市中心距离成正比。例如，温西独立屋基准价为 $3,433,600，大温地区最高，价格年涨 8.6%，增幅最低；距离温西最远的 Chilliwack 独立屋基准价仍在 100 万之内，但年内价格增幅达 46.4%。

疫情催生了人们对于居家远程办公的需求，政府量化宽松、低利率政策提供人们实现梦想的最佳工具，而买家担忧价格越来越贵的心理（FOMO- Fear of Missing Out）则成了房屋抢购的催化剂。这与造就上一轮房产（2015-2017）繁荣的原因 – 海外资金的涌入（Offshore Money Invasion）截然不同。目前温西独立屋的基准价仍然低于 2017 年高点时的 6.7%，短期内仍然难以超越前高。

未来的房地产市场充满挑战，面对诸多的确定与不确定性，我想从以下几个方面来说说自己的感受，大家共同讨论：

一、关于通货膨胀（Inflation）与加息（Rate Hikes）
2022-1-19 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 4.8%（12-month change），30 年来最高，也是连续第 9 个月超过加拿大央行设定的通胀合理范围 1%- 3% 之内，让业界的加息预期从 2022 年 4 月份提前到了 1 月份，我们下周就会有答案。

我曾在 2021-04 地产报告中阐述过房产抵御通胀的问题。按照加拿大央行的通胀计算器（Inflation Calculator）计算的以 2005 年 $100 加元购买力为基础，2021 年需要 $133.83。从 2005 年至 2021 年 16 年间里，加币贬值 33.83%，按照复利率（Compound Interest）计算，平均每年贬值 1.84%。

下图是大温地区各类型房地产的 HPI 基准价，从 2005-01 至 2021-12 的 17 年间里，基准价从 $378,535 增长至 $1,239,645，同样按照复利率计算，表面上每年增幅 7.23%，考虑到房产的各种成本，如地税、房贷利息，保险，维护等，即使扣除 3.5% 的费用，仍可较佳地抵御通胀。

加拿大央行网站上还有一个投资计算器（Investment Calculator），较为清晰地解释了投资回报率与通货膨胀的关系，大家不妨可以试试。

二、关于房贷浮动（Variable）利率与固定（Fixed）利率
在上周地产局一个关于房贷的课程里，讲师 Sando Mariotti 提及 “在加拿大超过 75% 的屋主选择的是固定（Fixed) 利率”，对于这个比例我多少有些吃惊。下图显示加拿大 1975 至 2021 年平均 5 年期浮动与固定利率（数据引自网站 https://www.superbrokers.ca/tools/mortgage-rate-history ）。在过去的 47 年内，只有 4 年固定利率是低于浮动利率的；在最近连续的 31 年当中，皆是浮动利率优于固定利率。

YEAR 年份	VARIABLE RATE 浮动利率	5 YEAR FIXED 5年固定	BEST RATE? 最佳利率	FIXED OVER VARIABLE 固定/浮动利差
1975	8.70%	11.50%	浮动	2.80%
1976	9.95%	12.00%	浮动	2.05%
1977	7.95%	10.25%	浮动	2.30%
1978	8.95%	10.25%	浮动	1.30%
1979	11.70%	11.25%	固定	-0.45%
1980	13.45%	14.50%	浮动	1.05%
1981	19.20%	18.13%	固定	-1.07%
1982	16.20%	19.25%	浮动	3.05%
1983	10.70%	13.50%	浮动	2.80%
1984	11.70%	13.50%	浮动	1.80%
1985	10.20%	11.75%	浮动	1.55%
1986	9.95%	11.25%	浮动	1.30%
1987	9.20%	11.25%	浮动	2.05%
1988	10.45%	11.75%	浮动	1.30%
1989	13.20%	12.00%	固定	-1.20%
1990	13.95%	13.25%	固定	-0.70%
1991	9.45%	11.25%	浮动	1.80%
1992	7.20%	9.63%	浮动	2.43%
1993	5.70%	8.85%	浮动	3.15%
1994	6.70%	9.90%	浮动	3.20%
1995	7.95%	8.95%	浮动	1.00%
1996	6.20%	7.95%	浮动	1.75%
1997	4.45%	7.00%	浮动	2.55%
1998	6.20%	6.95%	浮动	0.75%
1999	5.95%	7.50%	浮动	1.55%
2000	7.20%	8.30%	浮动	1.10%
2001	5.95%	7.50%	浮动	1.55%
2002	3.95%	6.85%	浮动	2.90%
2003	4.45%	6.45%	浮动	2.00%
2004	3.70%	6.30%	浮动	2.60%
2005	3.95%	6.05%	浮动	2.10%
2006	5.70%	6.60%	浮动	0.90%
2007	5.70%	7.19%	浮动	1.49%
2008	4.45%	7.15%	浮动	2.70%
2009	1.95%	5.79%	浮动	3.84%
2010	2.20%	5.42%	浮动	3.22%
2011	2.70%	5.39%	浮动	2.69%
2012	2.70%	5.24%	浮动	2.54%
2013	2.70%	5.24%	浮动	2.54%
2014	2.70%	4.79%	浮动	2.09%
2015	2.55%	4.64%	浮动	2.09%
2016	2.40%	4.64%	浮动	2.24%
2017	2.40%	4.64%	浮动	2.24%
2018	3.15%	5.34%	浮动	2.19%
2019	3.65%	5.34%	浮动	1.69%
2020	2.15%	4.94%	浮动	2.79%
2021	2.15%	4.79%	浮动	2.64%

既然大多时间浮动利率是优于固定利率的，为什么大部分买家仍然选择的固定利率呢？除了银行想办法多赚钱之外，屋主们对加息不确定性的恐慌和向往的安心（Peace of Mind）可能是主因。为了买个放心，仔细算算还真是多付了不少钱呢！网上有篇文章关于 2022 年浮动利率与固定利率大全（“Variable Vs Fixed Mortgage: The Ultimate Guide for 2022” By Brent Richardson），很不错，建议大家阅读一下。

三、关于独立屋（Single Family House）、联排别墅（Townhouse）与公寓（Condo)
我在以往地产报告中较少单独提及联排别墅（Townhouse），主要是因为联排别墅总量占比较少，不到 10% 左右，而且联排的属性也是 Condominiums（共管公寓属性），为了减少些工作量就 “省略” 了。下图是 2005 年以来 3 种不同类型地产在过去 17 年的平均售价走势图。通过计算得出年增长率（复利率）如下：

独立屋：8.71%
联排别墅：7.46%
公寓：6.47%

以过往数据来看，拥有永久产权（Freehold）土地（Land）的独立屋胜出一筹。投资何种类型房地产好呢？这本身就是一个伪命题，他们属于不同的价格范畴，由于土地不可再生的属性，长期来看独立屋会变得更加紧缺，但目前的价格已经凸显了负担性危机；相对于独立屋市场，我更愿相信公寓市场会在 2022 年有更好的表现，毕竟可负担性强，且租金回报率佳。无论何种类型的地产关键还是要看个体，稍有不慎就会踩 “雷”。地产投资没有简单的公式，大多时候买 “对” 比买 “贵” 更加重要！

四、关于时机（Timing)
由于此次恶性通胀，加息已经迫在眉睫，我相信不少朋友都认为一旦加息，房价必将承压，最好以观望为主，等房价跌下来再买，人之常情，无可厚非。我认为，影响房价的根本因素在于供求关系，造成此次通胀的原因也相当复杂，除了各国大肆印钞，还有棘手的供应链和劳动力短缺问题等 …… 仅通过加息也是远远不够的，加得过猛弄不好还会搬起石头砸自己的脚，若出现上个世纪 70 年的停滞性通货膨胀（Stagflation）就麻烦了。我曾在 2021-07 地产报告中剖析过人们投资常见的心态，毕竟要想精准 Timing the Market 是很难的事情。

这个世界虽然不大，但矛盾却无处不在。全球化与逆全球化、碳减排与经济发展的矛盾，疫情又进一步加大了东西方的隔阂，彼此都认为对方生活在自己的围城之中。恐惧是投资最大的障碍，贪婪是投资最大的敌人，时间是投资最好的朋友，我们都说要耐心（PAYtience），你的耐心指数是多久呢，2 个月、2 年，还是 20 年？网上流行 “躺平” 一词，人生除了投资赚钱，还有很多其他美好的东西，外面的天很蓝，山也很绿…

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年11月温哥华房地产市场报告

by William Li | Dec 20, 2021 | Real Estate

2021年11月温哥华房地产市场报告

十一月，大温地区房地产市场表现继续让人“大跌眼镜”，各类房屋销量同比增加 11.8%，虽然新上市数量（New Listing）同比基本持平（-2.3%)，但市场在售总量（Total Inventory）同比却大幅下降 38%，市场供需的平衡状况继续恶化，导致价格不断攀升。鉴于通涨压力而带来的升息预期，地产市场表现是最后的疯狂或是继续坚挺，我们市场参与者要采取何种策略，以下是我个人的一些浅薄看法，仅供参考。先看各类房屋的市场表现：

独立屋市场：

大温地区 2021 年 11 月份独立屋成交 992 套，同比减少 7.2%，但相比过往十年同期均值高 10%。新上市独立屋数量（New Listing）1,168 套，同比减少 2.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,257 套，同比减少 23.8%，且低于过往十年同期均值 39.6%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,870,000，同比增长 20.8%，继续一路向北。

本人在 11 月递交过温西、本拿笔、列治文独立屋的 Offer，基本上都是在陪跑，最后成交价大都高于我们报价 20 – 40 万，难道买家们继续无视加息可能带来的价格调整（Correction）？我认为最主要的原因还是市场供给严重不足，尤其是各个区中间价位的独立屋，一旦有 “好” 的房屋投放市场，买家总是蜂拥而至，妥妥的一个卖家市场。

公寓市场：

大温地区 2021 年 11 月份公寓销售 1,828 套，同比增加 33.5%。公寓在售总量（Total Inventory）3,452 套，同比减少 44.3%。11 月份新上市公寓数量（New Listing）2,130 套，同比增加 2.5%。大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价 $752,800，同比增加 11.4%。

公寓的市场表现经常是滞后独立屋市场的，历史总是惊人的相似，但又不会简单地重复。独立屋市场在 2016 年中旬达到高点后，公寓市场开始走强，一直到 2018 年中旬。公寓作为首次购屋和投资的不二选择，即便是在加息的背景下，我个人也认为 2022 年公寓市场很难走弱。

总结：

我们已经多次谈过通货膨胀与加息的问题，上周，美联储决议加快缩减购债（Taper），并暗示在 2022 年加息 3 次。而目前，又多了一个令人棘手的问题：新冠变种（Omicron）的肆意传播，直接给已经困难重重的国际物流供应链雪上加霜，控制通胀谈何容易，而这种恐慌已经反应到了各国的金融市场，动荡加剧。这些对我们的房地产有什么影响呢？我认为独立屋市场的确涨得有点猛了，如果明年升息，贷款难度增加的话，势必会对房地产市场尤其是独立屋市场产生一定的影响，具体的时间点或者价格波动的幅度，我也不得而知。无论在何等市场条件下，我认为对于换房者，或者首次购房者，影响不是很大。最终决定房地产的价值还是市场供给（Supply）与需求（Needs）的关系，土地是不可再生资源，供给有限；从长远角度来看，能否保持对于人力与资金的吸引力，则是加拿大地产长期繁荣的重要因素。

去年很多新的股票投资者还在嘲笑巴菲特的投资回报率时，现在是不是很悲催呢，很多成长型股票被腰斩甚至膝盖斩时，巴菲特的伯克希尔（$BRK）仍在上周创造历史新高，还是他老人家笑到最后呢！当然，投资地产与股票也远不是 “长线是金” 那么简单，选房、选股与时机至关重要，既然我们难以控制时机，那么购买 “对” 的地产就是我们可以做而且必须做好的事情了？刚刚看到一则 “新闻”：印度某神童预言 “Omicron 是好兆头疫情 5 月结束”，从来都对各类预言嗤之以鼻的我，倒希望他真的灵验。下周就是圣诞节了，祝大家平安、快乐！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年10月温哥华房地产市场报告

by William Li | Nov 14, 2021 | Real Estate

2021年10月温哥华房地产市场报告

十月，大温地区房地产市场表现继续一路向北，各类房屋销量环比上月增长 10.9%，同比去年略减少 5.1%，但10 月各类房屋新上市数量（New Listing）与市场在售总量（Total Inventory）都同比大幅减少，且接近或创造同月历史最低水平，这种失衡的供需关系，直接导致了价格的继续攀升。其中，独立屋、公寓表现不尽相同，具体如下：

独立屋市场：

大温地区 2021 年 10 月份独立屋成交 1,101 套，同比减少 18.4%，但相比过往同期均值高 8.4%。新上市独立屋数量（New Listing）1,232 套，同比减少 29.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,566 套，同比减少 24.7%，且大大低于过往同期均值 40.1%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,850,500，同比增长 20.5%，继续一路向北。

10 月份独立屋销量同比减少，但背后原因不是买家不活跃，而是市场在售的独立屋总量实在太低。一旦有 “好” 的挂牌出售，一定是门庭若市，并伴随着抢 Offer 和令人咂舌的最终售价，想要通过理性分析去竞价的难有什么机会。总之，土地是越来越稀有和珍贵。最近热议的 Jericho Land 规划项目，在寸土寸金的温西 Point Grey 区，讨论建造 38 层的高楼与其他密集型建筑，可以引入多达 18,000 新居民。是呀，地价这么高了，不建造得密集些就不划算了，可惜要挡了 West 8th Ave 那些豪宅的景观了。

公寓市场：

大温地区 2021 年 10 月份公寓销售 1,803 套，同比增加 15%。公寓在售总量（Total Inventory）3,879 套，同比减少 41.7%。10 月份新上市公寓数量（New Listing）2,154 套，同比减少 25.7%。大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价 $746,400，同比增加 9.5%。

与独立屋市场不同的是，大温地区公寓市场销量不但同比增长，而且相比过往同期均值大增43.1%。与独立屋市场相似的是，公寓的新上市数量与市场在售总量也都同比大幅减少，如果开发商们建造 Condo 的速度跟不上需求，只怕公寓的价格上涨压力也会越来越大。

总结：

我们先看看令人关注的通货膨胀与加息的问题。加拿大 2021-10-20 公布的最新消费者物价指数（The Consumer Price Index CPI）为 4.4%，自 2003-02 以来最高。加拿大央行在 2021-10-27 召开的议息会议中宣布终止量化宽松 QE，并把加息预期从 2022 年的下半年提前至明年的 4 月份。这对我们房地产现象意味着什么? 有人建议尽申请房贷预批，锁定利率，在加息前买好；也有人认为加息会导致房价下降，持币观望，尽量买到低点。无论如何，我以为 Time the Market 是很难的事情，至少我曾经尝试过，最终都是由于贪心而得不偿失。择期不如择屋，我认为投资 “对” 的地产更为重要，“对” 的地产不仅可以提高生活质量与投资回报，更可以穿越牛熊。尤其在目前市场供给非常紧张的环境下，找到那个属于你的 Mr. Right 的地产则更具有挑战性了。

科技的迅猛发展与新冠疫情都在不断地冲击着我们原有的认知，不论你愿不愿意，都会带给我们各种风险与机遇。Crypto，DeFi，NFT，Web 3.0 这些名词更加频繁地出现在我们眼前，未来的世界我们可能不需要 Email 这种中心化管理的 ID 了，而是需要一个加密的电子钱包，例如 MetaMask, Trust Wallet… 你开通了吗？Facebook （脸书）也宣布正式更名为 Metaverse （元宇宙），它不仅仅是通过电脑 VR （Virtual Reality-虚拟现实）与 AR（Augmented Reality-增强现实）技术，将虚拟的信息应用到真实的世界那么简单，可能会渗透到我们生活与工作的方方面面。

当然，无论科技如何发展演变，仍无法改变我们人类对吃穿住行的基本需求，房子依然是刚需、抵御通胀的不二选择。还有一个多月就是圣诞节了，从现在到明年 1 月份，房地产市场会进入所谓的冬季行情，成交量会继续萎缩。今年的圣诞也不方便远行，望大家早早计划，过一个舒心的假期！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年9月温哥华房地产市场报告

by William Li | Oct 17, 2021 | Real Estate

2021年9月温哥华房地产市场报告

9 月 20 日，加拿大联邦大选结束，特鲁多领导的自由党获胜，比 2019 年大选时仅增加了 3 个席位，仍然是少数党政府，却花费纳税人 6 个多亿。竞选中提到的那些纲领已被人们逐渐淡忘，这么多钱花在哪里不好呢 😶？中文有句 “偷鸡不成蚀把米” 指的是弄巧成拙的意思，只不过 They Don’t Care （特地搜了一下这句谚语的英文好像是 “Go for wool and come home shorn”）!

言归正传，九月份，政客们口中各种抑制房价的举措丝毫没有影响人们投资地产的热情，大温地区各类房屋销量环比上月基本持平，虽然同比去年减少 13.3%，（去年是受疫情影响特殊的时期），但相比历年 9 月份销量是绝对是一个不低的数字。而且，9 月各类房屋新上市数量（New Listing）同比减少 19.1%，市场在售总量（Total Inventory）同比减少 30.9%，我们看到了地产价格的明显翘头，说明房地产需求旺盛。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 9 月份独立屋成交 958 套，同比减少 27.4%，相比过往 10 年同月均值高 3.3%。新上市独立屋数量（New Listing）1,609 套，同比减少 21.2%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,009 套，同比减少 19.5%，但大大低于同期过往 10 年均值 36.8%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,828,200，同比增长 20.4%，相比暑期有明显增长。

虽然 9 月卖家数量相比上月大增 30%，但当月新上市独立屋数量（New Listing）是 2005 年以来最低，人们越发认为地产是个好东西了，惜售心理加上土地资源不可再生的属性，导致市场需求与供给的天平单向倾斜。特别是各个区域的中间价位独立屋，暑假中暂时消失的抢 Offer 现象又回来了。

公寓市场：

大温地区 2021 年 9 月份公寓销售 1,626 套，同比增加 1.9%。公寓在售总量（Total Inventory）4,389 套，同比减少 34.4%。9 月份新上市公寓数量（New Listing）2,791 套，同比减少 14.3%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价 $738,600，同比增加 8.4%。

相对于独立屋市场量跌价涨的情况，公寓市场是量增价涨。公寓销量相比多往 10 年同月均值大增 37.5%。销售的强劲增长，不断消化市场公寓供给总量。我曾在 2018 年 2 月份在 Downtown 参加过一个由 BC 省一些地产大佬们召开的 “To Build or Not to Build” 的关于地产市场的研讨会（主要针对新开发公寓），根据当时的市场条件，这些地产 GURU 们多数建议 “Not to Build”，因为公寓市场当时已经出现过热的现象。3 年多以来，现在的楼花预售（Pre Sale）还是那么热，我相信虽然他们当时倾向 “Not to Build”，但并未停止囤地的行为。

总结：

既然自由党再次执政，我们先来看看他们在大选时关于地产的一些承诺：

暂时在两年内禁止海外买家（Ban new foreign ownership），海外买家在 2020 年仅占了全部销售的 1.4%，所以我认为影响有限。
禁止暗标（Ban on blind bidding），暗标是目前通常的做法，在购买过程中我们无从知晓他人的报价，虽然有些弊端，但我也不清楚政府会如何去做。难道是我以前在新西兰经历的房屋拍卖（Auction）吗？至少我可以告诉你，竞拍的滋味对于买家来说也不好受。
设立反炒房税（Establish an anti-flipping tax ），特别是在 12 个月内再售的房屋。房屋一买一卖涉及到的交割税（Property Transfer Tax）和经纪费（Commission）已经在房屋总价的 5%了，目前仍无法知道政策细节，我相信本身 Flipping 的比例很低，再加上上有政策下有对策，别人在刚过了 12 个月就卖呢？

当然还有其它的一些政策，我就不一一赘述了，总体上我不认为对控制房价有多大的作用。

我曾在 4 月份地产报告中就讲过房地产与通货膨胀（Inflation）的问题，并提供了房地产可以抵御通胀的数据依据。的确，自疫情以来，以美国为首的发达经济体大肆印钱，并维持超低利率，直接推高了通货膨胀。美国周三（Oct 13）公布的消费者物价指数（CPI）为 5.4%，当晚公布的美联储会议纪要已经基本上没有悬念地在 11 月份开始缩减购债规模。但美联储仍坚持通胀是暂时（transitory）的观点，对加息仍是小心翼翼，之前称不早于 2023 年第一季度，而业界已经预测最早在 2022 年下半年加息。尽管如此，规模小的西方发达经济体已经在加息的道路上迫不及待了，自挪威 9月23 日第一个宣布将基准利率（Benchmark Rate）从 0 提高至 0.25%, 新西兰央行也于 10 月 6 日提高利率至 0.5%。

加拿大仍然维持基准利率（Benchmark Rate）0.25%，最新公布的 CPI 为 4.1%（自 2003 年以来最高），以 TD 银行最新网上公布的 5 年封闭式浮动利率仅 1.55% 为例，这个利差为负的 2.55%, 相当于银行亏钱给你赚钱，这样想控制房价不上涨实属不易。当然我们已经在加息的道路上了，很多人又开始担心房价下跌，我觉得大可不必吧，首先加息是一个缓慢且循序渐进的过程，利率只是决定房地产的因素之一，最终房价还是由市场供需关系所决定，如果你可以自由选择在世界上这几个城市居住，温哥华、奥克兰、悉尼、上海、纽约、温尼伯（Winnipeg），卡尔加里（Calgary），你越想去哪里生活，那里就不会便宜的。

最近全球热播的鱿鱼游戏（Squid Game）充分暴露了人的贪婪与狭小，我们都生活在一个局部的空间，看到的东西也往往比较片面。比如，最近发生的国内限电的事情，就有很多不同认知，有说煤炭涨价、有说需要改善环境的、也有说在下一盘大棋的，我真有点晕了。再比如，中国于 9 月 25 日宣布 “所有加密货币相关交易都属于非法金融活动”，而美国首个比特币期货 ETF $BITO 有望在下周开始交易，目前美国证券交易委员会（SEC）仍有在最后一分钟内否决的可能。同样一个东西，有人说不好的，也有说是数字黄金，好东西。说回到房子，有人说现在是买房子的好时候，长久升值抵御通胀等等，也有人说现在是卖房子的好时候，要加息了房价会跌的，不妨再等等，这本身是矛与盾的问题，买与卖，从自己实际需要出发，Timing the Market 真的很难！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
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BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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2021年8月温哥华房地产市场报告

by William Li | Sep 12, 2021 | Real Estate

2021年8月温哥华房地产市场报告

8 月 15 日，加拿大总理特鲁多宣布解散联邦议会，提前 2 年进行联邦大选，投票于 9 月 20 日举行。少数政府凭借有利的民调和加拿大大部分国民接种疫苗的一点点 “成绩”，妄想趁热打铁，夺取议会多数席位，不顾加拿大第四波疫情，浪费纳税人金钱提前进行选举，是非常自私的行为。相对于房地产业的投机现象，特鲁多先生是政治投机者，凡是 “投机”，就不可避免地面临着风险，小土豆最后是赔还是赚，现在还真难说。

言归正传，八月，各类房屋的总体表现与上一月份类似，由于新上市数量（New Listing）与市场总量（Total Inventory）进一步减少，虽然销量（Sales）比上月减少 5.3%，但仍然感受到了价格回暖。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 8 月份独立屋成交 951 套，相比去年同期减少 14.1%，与过往 10 年同月均值基本相当。新上市独立屋数量（New Listing）相比去年同期减少 33.1%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,046 套，相比去年同期减少 19%，但大大低于同期过往 10 年均值 35.6%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,807,100，相比去年同期增长 20.4%，相比 6、7 两月稍有增长。

土地是不可再生资源，而且很多独立屋被并购发展成密集型住宅，这就使独立屋的市场在售总量（Total Inventory）不断减少，以上数据不难看出这一点。进一步挖掘过去 15 年的数据，独立屋在售总量（Total Inventory）与新上市数量（New Listing）均为最低，难怪看到了价格的回升。9 月将进入秋季行情，随着卖家回归，新上市数量的增加，行情如何演绎我们将拭目以待。

公寓市场：

大温地区 2021 年 8 月份公寓销售 1,631 套，相比去年同期增加 22.2%。公寓在售总量（Total Inventory）4,148 套，相比去年同期减少 35.3%。8 月份新上市公寓数量（New Listing）2,146 套，相比去年同期减少 26.4%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价 $735,100，比上月略低。

公寓市场的表现继续完胜独立屋市场，尤其体现在销量与价格增幅方面。由于疫情的影响，不同区域的公寓表现大相径庭，例如 UBC 公寓价格随着开学大幅反弹，温哥华周边城市天车沿线的公寓也涨幅不小，反倒是 Downtown 公寓价格仍未见到多少反弹，我上月写过的《UBC 公寓、联排别墅投资攻略》有这些方面的数据比较。新冠终究会过去，据说莫德纳疫苗会在年底推出流感与新冠的混合剂疫苗，所以我认为 Downtown 会有补涨的潜力，其实，关于疫情对于公寓的投资影响我自去年 8 月份地产报告中就在持续关注着。

总结：

房地产政策无疑是各个政党竞选的重要纲领之一，由于政策制定是在联邦层面的，所以我不认为会对加拿大已经热得烫手的多伦多、温哥华地区有大的影响，反而省、市政府级别的政策会更有针对性。在各个政党的竞选纲要中，其中自由党（Liberals）和保守党（Conservatives）都提出了 2 年内禁止海外买家购买加拿大民用房地产；新民主党（NDP）提出全国范围内 20% 的海外买家税（目前已经在大温地区实施）。具体细节可以点击 Summary of Housing Promises from Canada’s Main Political Parties- Steve Huebl.

借着大选我多说几句，2017 年底温哥华市政府决定在 Marpole 区为流浪与吸毒者建造临时避难（Temporary Modular Housing），位于 W 57 街 Heather St 与 Cambie St 路段，很多附近的家长以孩子安全为由极力抗议，其中很多华人面孔，官司一直打到加拿大最高法院，结果怎样呢？避难所早已建成入住，加拿大最高法院也驳回了上诉。最近也有一个类似的案例，位于温哥华富人区 West Point Grey 的 Jericho Hostel （青年旅馆）于 2020 年 10 月被批准改建成无家可归的庇护所，结果 2021 年 2 月份被取消了。这个过程没有看到声嘶力竭的抗议，这个区住着不少富有的西人家庭。举这两个案例，让大家感受一下背后的政治博弈。

从政治到房地产，都在一定程度上体现了我们华人的特点，不 “感兴趣” 政治，“不管黑猫白猫，能捉到老鼠就是好猫” 的理论还是深入人心的。我在上期的地产报告中聊过所谓的 “投资心法”，今天再借着联邦选举之际谈谈房地产的投资与投机。可以说地产投机也是投资的一种，合情合法，只不过这种投资周期较短，潜在回报大，但风险更大，弄不好白忙活一场甚至亏钱。举几个近期发生在我身边的例子：

4261 W 1*TH AVE：2021-06，$6,800,000 成交；2021-08，以 $7,388,000 挂牌出售
1969 DRU****D DRIVE：2021-04，$$8,988,000 成交；2021-08，再次以$8,988,000 挂售
7162 WILT****E STREET：2021-04，$4,450,000 成交；2021-08，再次以 $4,880,000 挂售
3825 W 1*TH AVENUE：2019-08，$2,188,000 成交；2020-09，$2,378,000 再次成交；2021-05，再次以 $2,980,000 挂售

我不清楚这些交易背后的故事，贪婪与恐慌让买家与卖家或赔或赚，回头想想也挺无语的。我们一辈子都在忙碌着，忙着赚钱，忙着给孩子花钱，美其名曰是投资未来，期望以后有好的回报，只可惜，这种投资回报往往不是成正比的，也难以衡量。相对而言，房地产的长期投资回报还是相当稳健的，至少可以有效地抵御通货膨胀。简单的生活可以带来知足与快乐，投资也是这个道理，选好股票长期拿着，不比那些快进快出回报来得差。房子不仅是投资工具，更是家，拿最近热播的电视剧《乔家的儿女》（The Bond）中大哥乔一成的话 “家是外人拆不开的，顶多就是金蝉脱壳，房子是外壳，家人在哪，哪就是家……”

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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