九月的温哥华的房地产行情如同秋老虎般继续发威。大温地区各类房屋 9 月份销售量相比去年同期增长高达 56.3%； 虽然新上市（New Listings）房屋量继续飙升，相比上月增长 10.2%，但市场各类房屋场存货（Inventory）开始走低， 这明显是供不应求的状况。 但是，这种光鲜亮丽数据下面，温哥华的地产市场是否健康，是否具有可持续性，值得深思。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

 Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 9 月份独立屋成交 1,324 套，相比去年同期增加 76.1%，并且，高于同月 10 年均值 43.2%。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 22.6%，低于同月 10 年均值 26.4%；9 月份新上市独立屋数量（New Listing）2,041 套，相比去年同期增加 19.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,507,500 相比去年同期增长 7.8%，自 2019 年 9 月以来维持了坚挺的价格增长趋势线。 

公寓市场：

 Greater Vancouver Condo Sales

 Greater Vancouver Condo Total Inventory

 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 9 月份公寓销售 1,598 套，相比去年同期增加 36.9%，为近 3 年来月销售公寓的最高值。公寓在售总量（Inventory）6,416 套，相比去年同期增长 14.7%。9 月份新上市公寓数量（New Listing）3,256 套，相比去年同期大增 43.8%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价为  $683,500，相比去年同期增长 4.5%，略低于上月。总体上，公寓价格 2 年内的波动比较平稳。 

总结：

当独立屋的价格增幅明显高于公寓时，随着时间独立屋与公寓的投资会逐渐达到一种平衡，换句话说就是独立屋的价格涨到有些离谱时，公寓的投资价值就会显露出来，至于何时，我也不得而知。目前的公寓市场仍以第一次购房与退休换房者为主要市场参与者，而靠投资公寓赚取租金及博长期增值的买家大大减少。

2020 有很多意想不到的事，包括疫情下房地产居然价涨量增。很多人并不质疑低利率还将维持相当一段时间，加拿大经济复苏福利换着名头一波一波的发放，大家似乎也不担心贷款还不上的情况，银行贷款的审批似乎比新冠疫情之前还容易，说好的银行压力测试呢？似乎大家背后都有一个强大的美联储，缺钱印就好了。 美联储主席鲍威尔在近期的演讲中提及 “经济前景面临的高度不确定性，认为复苏之路远未完成 。不应当优先担忧预算赤字问题，积极的财政和货币支持政策做过头的风险反而较小”。虽然他指的是美国，但对加拿大及很多国家的经济发展具有很大的指导与影响。

我们生活在一个美好的国度，虽然对新冠病毒的控制不完美，但是，在这里自由、信任与病毒并存。上个星期我们去注射 23 元的流感疫苗，护士递给我们一张有 N 种情形可以免费的表格，只要选择签个名就好，我想大多数人还是诚实、自觉的。随着病毒最终被人类控制，当人们恢复旅行的自由，再一次考虑生活居住地时，万一加拿大被青睐了，房价又要涨了。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

八月，温哥华炙热的房地产行情继续延续。大温地区各类房屋 8 月份销售量相比去年同期增长 36.7%， 新上市（New Listings）房屋量也相当活跃，相比去年同期增长 54.8%，市场各类房屋场存货（Inventory）仍低于去年同期 9.1%， 但是相比前 2 个月已经逐渐缓和。按照我之前报告提及的供需关系决定价格的原则，房价变动到本年底应该会比较平缓。

疫情改变了我们许多，而且影响深远。现在市场的行为都是 “刚需” Driven 的，疫情大大增加了人们呆在家里的时间，不论工作、学习、运动还是生活。我跟很多人都一样，期望在 House 里，有大大的后院，坐久了可以到自家花园走走，除除野草，养个狗，也可以种菜，享受有机生活，有个篮球框可以投篮，再奢侈点室内泳池，桑拿也可以有。这些梦想，反应到了地产房市场的变化：在不同房屋类型、不同 Lot Size，不同地段方面等等… … 具体如下：

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

 Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 8 月份独立屋成交 1,108 套，相比去年同期增加 55.8%，并且，高于同月 10 年均值 20.5%，部分原因是疫情春季销售活动的延后。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 23.6%，低于同月 10 年均值 25.1%；8 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,856 套，相比去年同期增加 40.9%, 缓和了独立屋市场供不应求的现象。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,491,300 相比去年同期增长 6.6%，自 2019 年 9 月以来维持了坚挺的价格增长趋势线。

公寓市场：

 Greater Vancouver Condo Sales

 Greater Vancouver Condo Total Inventory

 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 8 月份公寓销售 1,336 套，相比去年同期增加 19.4%，但比上月减少 5%。公寓在售总量（Inventory）6,135 套，相比去年同期增长 8.9%。8 月份新上市公寓数量（New Listing）2,919 套，相比去年同期大增 66.1%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价为  $685,800，相比去年同期增长 4.5%。总体上，公寓价格 2 年内的波动比较平稳。

我曾在 6 月地产报告提及疫情影响下由于在家办公与教育的盛行，会给原本炙热的温市 Downtown 与 UBC 的公寓市场浇些冷水，投资者可以关注一下。以 UBC 和 Downtown 的 Yaletown 为例，8 月的成交公寓的中间价位（Median Price）分别比去年同期减少 10% 与 7%，销售量也有一些萎缩；值得注意的是 Yaletown 8 月份新上市公寓数量同比去年增加 202%，着实会对公寓价格造成一定压力，别人恐惧我贪婪，机会也许就在此诞生，我们继续紧密关注。

总结：

根据以上数据，从供给（Supply）与需求（Demand）关系的角度上来看独立屋市场表现在销售价格方面强于公寓市场，这同时又是一个辩证的关系，买家与卖家的角度不同，市场行为与影响也会不同。 我们每个人都有可能是买家，也有可能是卖家；在人生的不同阶段，我们会对房屋类型也有不同需求。不论独立屋或是公寓，每一个都是独一无二的产品，客观评估绝非易事，仅从数据、估价方面是远远不够的。真的，我们需要具体问题具体分析！   

对于房地产市场价格的走势，尤其是短期走势，谁又能说得清？说得清又如何呢？这个时代，仍旧充满诸多的不确定性：很多国家都在大肆印钞帮助经济恢复与救济受影响的民众，据说加拿大在这方面世界领先，财政赤字留给下任总理；人们在期待新冠疫苗人体第三期实验效果，从美股疫苗类股票的大起大落不难看出人们的焦虑与脆弱；长期低利率的政策是为了刺激消费，却成了买房子的积极因素，同时严峻的就业形势，又让积极放贷的各大银行捏把汗；日益紧张的国际地缘政治关系，我们华人更无法独善其身。真是，大事、小事、天下事、事事关心。

今天我的一个朋友回国，祝他一路平安！祝大家身体健康，事事顺心 🙂 

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

大温地区在 6 月份的各类房屋销售相比去年同期增长 16.9%，没错，是相比去年同期，一个还未听说过 “新冠” 这个名词的时代。而且，各类房屋的市场在售总量（Inventory）相比去年同期还减少了 26.1%，那么按照市场供给（Supply）与需求（Demand）决定价格的理论，大温地产价格岂不要飞涨了？ 其实，我认为还很难讲。不同类型房屋的市场表现也不一致，让我慢慢道来。若要跳过下面枯燥的数据与图表（用电脑看起来会比较方便直观），可以直接跳过点击这里。 

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

 Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 6 月份独立屋成交 873 套，相比去年同期增加 14.9%，低于同月 10 年均值 27.9%。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 33.6%，低于同月 10 年均值 31.3%；6 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,942 套，相比去年同期增加 10.1%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,464,200 相比去年同期增长 3.6%，基准价自 2019 年 9 月继续上扬。  

公寓市场：

 Greater Vancouver Condo Sales

 Greater Vancouver Condo Total Inventory

 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 6 月份公寓销售 1,105 套，相比去年同期增加 16.9%，6 月销售量比同月 10 年均值（1,364套）减少 19%。公寓在售总量（Inventory）5,137 套，相比去年同期减少 17.5%。6 月份新上市公寓数量（New Listing）2,809 套，相比去年同期减少 33.9%，但比上月增加 55.5%。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价为  $680,800，相比去年同期增长 3.6%，连续第 3 个月微跌。    

总结：

其中一个 6 月份销量大增的主要原因是由于疫情在 4-5 月份的交易活动被按了暂停键。随着疫情封锁的解除，或者说人们的视而不见，6 月份和近期的销售量体现了原本计划在 4、5月份的房产交易需求。我在上期报告中提及了我会紧密关注的市场的供给（Supply）状况，因为直接影响到温哥华地产的价格走势。 

关于独立屋市场，虽然新上市有所增加，但总体市场总量相比去年与历史均值都大大降低，这就导致了独立屋的热销状况，特别是各个区的 Entry Level 独立屋，多 Offer 竞价与高于 Asking Price 售出的情况屡见不鲜。如果这种惜售的现象继续，哪怕目前的大的经济状况很差，独立屋价格短期仍有上涨的压力。

公寓市场的价格在目前的供给与需求的状况下得到了支撑，价格的变化相对独立屋市场较为复杂，由于疫情网课与在家办公的需求增加，导致了原本需求旺盛的 UBC 和 温哥华 Downtown 的公寓价格略微降低（精明的投资者可以关注这一现象），而周边卫星城镇的公寓相对较为热门，比如天车沿线的 Burnaby，Burquitlam，Coquitlam…… 等等。

目前，购买公寓需要注意的两个问题：一是市场供给进一步增加的压力，Condo Inventory 自 2019 年 12 月以来一直在增加，这个趋势线仍以陡峭的角度爬升，未来 2-3 年仍会有楼花不断交付市场。还有一个我在之前报告中提到过的 Condo 保险费（Premium）和底赔费（Deductible）Skyrocked 的问题。BC 省政府已经介入，毕竟关系到民生的问题，6 月 23 日宣布采取了一些措施，当然还有很多工作要做。我认为未来 Condo 屋主通过特别集资（Special Levy）和增加月费（Strata Fee）来支付保险费的状况可能难以避免。

关于选择独立屋或是公寓投资的问题，我生活在温哥华 10 多年的日子里，经历过大家都热投独立屋忽略公寓的阶段，也经历过投资公寓、楼花大赚而对独立屋嗤之以鼻的时期。其实地产投资是一个长期性行为，如果不是短期的 Speculation，关于独立屋与公寓的选择可以忽略不计， 根据自己的资金状况和生活需求就好。当然，一定要考虑买入时机的话，我有一个窍门，就是别人都去哄抢楼花的时候，你可以考虑独立屋市场，不去追涨。记住，别人贪婪，我恐惧，反之亦然。

听一个香港朋友说他们正在经历新冠第三波疫情，国内也有地方开始局部封城，我感觉加拿大这边的第一波还正在继续呢。我们仍面临很多的未知，经济的大幅倒退是无疑的。有些专家建议购买黄金来抵御无限量宽松（ QE） 带来通胀的风险。加拿大目前的低利率将会维持很长一段时间，5年期固定利率只有 Low 2%，当然在能申请到贷款的情况下，我以为房产投资是更好的长期抵御通货膨胀的方式，比起黄金只能看不能用，能帮你遮风挡雨的房子岂不更美。最后，祝大家平平安安 🙂

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）